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《土地运作、政府经营与中国城市化》由华东师范大学出版社出版。

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147人正在读 | 1人评论 6.2

作       者:王媛

出  版  社:华东师范大学出版社

出版时间:2017-10-01

字       数:20.2万

所属分类: 经管/励志 > 经济 > 中国经济

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为了理解我国过去十余年的城市经济增长逻辑,并对其中出现的问题与挑战制定一步的政策方案,从而实现未来的城市发展战略转型,必须深理解地方政府在土地运作方面的激励、行为与后果,这是本书研究的出发与分析视角之所在。本书利用严谨的学术工具,探讨政府主导的土地运作对中国城市发展影响的若干关键问题,主要涉及政府的土地配置行为与城市经营问题,以适应新型城镇化战略明确提出的以“人的城市化”为核心之需要。 为了理解我国过去十余年的城市经济增长逻辑,并对其中出现的问题与挑战制定一步的政策方案,从而实现未来的城市发展战略转型,必须深理解地方政府在土地运作方面的激励、行为与后果,这是本书研究的出发与分析视角之所在。本书利用严谨的学术工具,探讨政府主导的土地运作对中国城市发展影响的若干关键问题,主要涉及政府的土地配置行为与城市经营问题,以适应新型城镇化战略明确提出的以“人的城市化”为核心之需要。
【推荐语】
《土地运作、政府经营与中国城市化》由华东师范大学出版社出版。
【作者】
王媛 女 1985年生。华东师范大学经济学系讲师。从事经济学教学与研究工作。以第yi作者在《China Economic Review》、《Journal of Real Estate Finance and Economics》、《管理世界》、《世界经济》、《财贸经济》等SSCI、CSSCI重要刊物发表研究论文十余篇。
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1 导论:土地、政府与城市化

1.1 “经营城市”的地方政府

1.2 中国的土地城市化之谜:土地、房地产市场与中国城市化

1.3 本书要点

2 制度背景:土地制度、房地产政策与中国城市化

2.1 城市土地制度:垄断、管控与“土地财政”

2.1.1 土地产权制度:城乡二元、政府垄断与两权分离

2.1.2 国有土地供应方式:市场化出让的历史沿革

2.1.3 土地管理:指标控制、用地审批与调控房地产市场

2.1.4 土地储备制度与“土地财政”

2.2 房地产调控:政策与市场的博弈

2.2.1 我国房地产市场的历史与演变

1.理论突破与起步阶段:1979—1991

2.非理性炒作与调整阶段:1992—1997

3.相对稳定的协调发展阶段:1998—2002

4.调控、反调控与总体反思阶段:2003—2007

5.房地产行业全面调整阶段:2008年至今

2.2.2 房地产调控政策的演变

1.改革探索阶段:调整、改革与整顿(1979—1998年)

2.市场培育阶段:住房制度改革开启商品房市场(1998—2002年)

3.宏观调控阶段:控需求与调结构(2003—2008年)

4.全面调整阶段:稳定房价(2008—2009年)

5.分类调控阶段:限购与限贷(2010年至今)

2.3 地方政府经营城市的行为逻辑:一个简要的文献回顾

2.3.1 土地与经济增长的政治经济学分析

1.“土地财政”假说

2.“以地引资”假说

2.3.2 地方政府的城市扩张策略研究

2.3.3 中国城市扩张与城市发展的关系

2.4 本章小结

3 作为开发商的地方政府:土地储备出让时机研究

3.1 理论模型

3.1.1 城市土地储备的决策过程

3.1.2 土地储备出让时机决策

3.1.3 比较静态分析

3.1.4 案例模拟计算

3.2 实证模型:生存分析法

3.2.1 生存时间的函数

1.概率密度函数和累积密度函数

2.生存函数

3.风险率函数

3.2.2 比例风险模型

3.2.3 Cox比例风险模型

3.3 数据描述与变量说明

3.3.1 样本来源与描述

3.3.2 协变量说明

1.不确定性变量

2.宏观经济因素协变量

3.地块特征协变量

3.4 实证结果:不确定性对土地出让时机的影响

3.4.1 模型选择

3.4.2 实证结果分析

3.4.3 稳健性检验

3.5 本章小结

4 政策调控下的开发商:土地开发时机研究

4.1 理论模型

4.1.1 不确定性对土地开发时机的影响:实物期权模型

4.1.2 竞争对土地开发时机的影响:期权博弈模型

4.2 数据描述与变量说明

4.2.1 测量土地开发时机的数据集

4.2.2 不确定性变量

1.市场不确定性变量

2.政策不确定性变量

4.2.3 竞争变量

4.2.4 控制变量

1.地块特征变量

2.房地产项目特征变量

3.开发商特征变量

4.其他描述宏观形势的变量

4.3 实证结果:不确定性对土地开发时机的影响

4.3.1 模型选择

4.3.2 实证结果分析

4.4 本章小结

5 市场定价与政府控制:土地出让价格研究

5.1 制度背景

5.1.1 土地市场化的制度背景

5.1.2 地方政府的土地出让行为

5.2 数据与实证模型

5.2.1 数据来源与样本描述

5.2.2 土地特征价格模型

5.2.3 倾向性得分匹配法

5.2.4 处理效应模型

5.2.5 基于准实验的双重差分法

5.3 实证结果:挂牌与拍卖的价格差异

5.3.1 OLS回归结果

5.3.2 稳健性检验:匹配法和处理效应模型处理结果

5.3.3 政府干预导致的地价扭曲估计

5.3.4 异质性分析

5.4 机制分析

5.5 本章小结

6 为增长而干预:地方政府的土地出让策略分析

6.1 土地出让方式改革与土地挂牌的功能

6.1.1 土地出让方式改革历程

6.1.2 土地挂牌的流行及与拍卖的程序差异

6.2 理论假说

6.3 数据与实证模型

6.3.1 样本和数据说明

6.3.2 地理禀赋

6.3.3 实证模型

6.4 实证结果:地区禀赋与土地出让方式选择

6.4.1 地理禀赋与土地出让方式选择:基准模型

6.4.2 人力资本与基础设施条件和土地出让方式选择

6.4.3 地区竞争与土地出让方式选择

6.5 机制与绩效:土地干预对经济发展的影响

6.6 本章小结

7 央地博弈:房地产调控政策与土地出让中的政府干预

7.1 政府干预土地出让的行为逻辑

7.1.1 中央的房地产调控政策

7.1.2 土地出让中的政府干预

7.1.3 地方土地出让的政治激励

7.2 数据与实证模型

7.2.1 样本与数据说明

7.2.2 实证模型

7.2.3 内生性问题

7.3 实证结果:政府干预土地出让的原因

7.3.1 中央政府的房地产调控政策的效应

7.3.2 政策事件分析

7.3.3 地方官员职业前景激励的影响

7.4 绩效分析:土地干预对房地产市场的影响

7.5 本章小结

8 经营城市的地方政府:官员晋升激励与公共品投资

8.1 新政治经济学视角下的地方公共品投资

8.2 数据、变量与实证方法

8.2.1 样本和数据说明

8.2.2 实证模型

8.3 实证结果:地方官员晋升激励对公共品投资的影响

8.3.1 基准模型:官员任期对公共品投资的影响

8.3.2 政府竞争的影响

8.3.3 异质性分析

8.4 本章小结

9 泡沫上的城市:房地产泡沫与城市发展

9.1 房地产泡沫的形成与现状

9.1.1 房地产泡沫的形成:宏微观机制与制度基础

9.1.2 我国房地产泡沫的测度

9.2 房地产泡沫化对城市发展的影响

9.2.1 房地产泡沫化与地方政府经营城市

9.2.2 房地产泡沫化与实体企业投资

9.3 本章小结

10 土地运作导向的城市化:从“以地引资”到“以地融资”

10.1 地方政府经营城市的行为逻辑与“以地引资”模式的盛行

10.2 战略转变:从“以地引资”到“以地融资”

1.中央上收土地管理权

2.农地征收成本提高与集体土地流转

3.土地抵押撬动“人造新城”

10.3 实证结果:基于城市扩张动力的视角

10.3.1 文献回顾

10.3.2 数据、变量与描述性统计

10.3.3 计量结果

1.城市扩张策略的阶段特征

2.21世纪初期以来的城市扩张策略

10.4 本章小结

11 经营城市:问题、转型与出路

11.1 “土地城市化”面临的问题与挑战

1.“土地财政”影响房地产市场供求

2.房地产市场掣肘于政府和政策

3.政府配置土地的潜在效率问题

4.地方政府激励扭曲问题日益严重

5.城市发展依赖泡沫化的房地产市场

11.2 经营城市的转型与出路

11.2.1 做对地方政府激励

1.建立鼓励人口流动的财税制度和官员考核标准

2.构建城市财政的稳定现金流

3.构建城市扩张的市场引导力和行政约束力

11.2.2 土地制度改革的方向

1.增加土地供应,有序推进农村集体建设用地入市

2.推出土地税,构建地方财政的稳定现金流

3.土地出让规则的透明化

11.2.3 房地产调控的方向

1.未来的宏观调控政策应以顺应市场规律为前提

2.调整住房供给结构失衡需要多样化的政策工具

参考文献

后记

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