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集体建设用地使用权流转法律制度研究

集体建设用地使用权流转法律制度研究

宋志红
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内容简介

改革开放30年,我国经济、政治等各方面取得了重大成就,但城乡二元结构和农村落后的状况严重制约了我国社会经济的进一步发展,化解城乡二元结构、推动农村改革发展被推到了改革的风口浪尖,也成为我国下一步改革发展工作的重中之重。土地作为一种资源,不仅是人们赖以生存的物质基础,更具有重要的经济功能和社会保障功能。城市化的推进和农村的发展离不开土地这一生产要素的支撑,土地改革无疑又是农村各项改革工作的重中之重。 从整个土地制度改革本身来看:对国有土地部分,20世纪70年代末80年代初实行国有土地使用制度改革,至今国有土地大部分已实行市场化有偿使用,国有土地使用权流转市场初步建立,1990年的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及1994年颁布、2007年修正的《城市房地产管理法》等规定了城镇国有土地的流转规则。对集体土地部分,首先是1979年以来农村土地家庭联产承包责任制的建立,之后2002年通过的《农村土地承包法》极大地强化并丰富了土地承包经营权的内容,规定土地承包经营权可以采用转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。2007年通过的《物权法》进一步将土地承包经营权确认为一种用益物权,对土地承包经营权人的流转权利进一步予以确认,从而将土地承包经营权的市场化流转向前推进了一大步。由此可见,城镇国有土地和农村农业用地都在不同程度上实行了市场化的流转,也分别制定了对各自的权利和流转等进行确认和规范的法律法规。但集体建设用地使用制度的改革却止步不前,离市场化使用仍然相去甚远。然而,农村的城市化和农村工商业的发展离不开集体建设用地这一重要载体的支撑。集体建设用地使用制度是否合理,不仅直接影响我们耕地保护任务是否能够实现,也直接影响农村第二、第三产业发展的速度,乃至整个农村经济发展的步伐。 目前,实际情况是,我们的集体建设用地使用制度,严重落后于实践需求。我国处于城市化加速发展的过程,城市化必然需要大量建设用地的支撑,必然会有大量的位于农村的集体土地投入建设。在目前法律制度下,要使用集体土地进行建设,必须先行征收为国有(乡村公益性建设用地、宅基地、乡村企业用地除外)。由于这种征地供给模式存在很多弊端,实践中产生了大量的规避或者公然违背法律而直接使用并流转集体建设用地的行为。面对法律与现实的巨大矛盾,我们是否应该改革现行制度?改革方向是什么?该如何进行具体的制度构建?
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