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城市住房价格波动差异与连锁反应研究

城市住房价格波动差异与连锁反应研究

张凌
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内容简介

本书的主要研究结论如下:
(1)我国35个大中城市的住房价格波动受基本面因素波动和短期波动调整过程共同影响。通过房价波动决定因素的多元回归模型和经过严格单根检验的标准误差修正模型两种方法,得到较为一致的结论。从长期看,我国城市住房价格水平由收、人口、建设成本、人口密度等因素决定。房价的波动,除受这些基本面因素波动影响外,还有短期波动调整过程,包括房价变化的自相关和修正与基本面所决定的均衡房价偏离的均值回复。
(2)不同城市的短期波动调整过程存在较大差异。沿海放城市房价变化自相关现象显著,而内陆城市房价变化自相关不显著,有很强的均值回复倾向。通过构建反映基本面因素与短期波动调整交互作用的模型,分析了自相关和均值回复现象的可能原因。收越高的城市,房价变化的自相关现象越明显;人口密度越大的城市,房价变化自相关性越强。更高的收增长,导致更大的均值回复;建设成本增加越多,房价变化的均值回复现象越小。
(3)我国城市间房价存在弱的连锁反应。将35个大中城市按照地理位置划分为华东、华南、华北、东北、中部和西部六个区域。除华东地区外,其他各区域的城市房价与全国平均房价比值有较强的回复到长期均衡值的倾向,而在短期,各地对于全国因素冲确实有快慢不同的反应。全国收水平提高时,华东地区房价产生*的正反应;利率发生变化,也使华东地区房价产生更大的负效应;货币供应量变化时,华北地区房价有较大反应;建设成本变化时,中部、华南、东北和西部的反应都低于全国平均水平,西部的相对偏离*。连锁反应呈多“震中”的弱型关联。
(4)城市间房价确实存在空间交互作用。利用北京、上海、天津、广州、深圳、重庆等六个城市的中房住宅指数季度数据,构建向量误差修正模型,城市房价指数间的协整关系和Granger因果关系表明存在房价空间交互作用。但房价的空间扩散路径与是否邻没有明显关联。从这六个城市来看,存在热城市之间,以及从东部沿海城市到西部内陆城市的房价扩散。房价扩散的原因可能有资本流动、信息扩散、预期和地区结构差异,后两者是主要决定因素。
(5)房价变化自相关性强的城市在空间上也处于领先波动地位。连锁反应中,领先房价周期的华东、华北、华南地区正好都是房价变化自相关性强的沿海城市。这种一致性是因为两种现象的根本原因是相同的,好的经济基础和宜人性是这些地区领先增长的必备条件和长期增长预期的基础,而投资意识和后视预期是领先增长和短期正自相关的主要动力。对杭州、武汉、无锡三个代表城市住房市场微观心理和行为因素的调研表明,价格预期的形成过程反映了房价变化自相关现象的产生,也与连锁反应表现一致。
(6)要充分认识城市间房价波动在时间和程度上的差异,讨论房价波动和制定调控政策不能忽视地区差异一概而论。沿海放城市保持住房市场稳定发展,关键就是要杜绝人为炒作,控制投机行为,注重正确的舆论导向,加大市场透明度。内陆城市住房市场要健康培育,既不能无端受牵连,也不能盲目看齐发达城市,忽视自身基本面。中央政策制定者应充分考虑其所处的周期发展阶段,处于市场起步阶段时不可与繁荣的沿海住房市场同等对待。地方政府则应该防止市场上升期的过度投机。资本流动和信息扩散在城市房价自相关和空间相关过程中都起重要作用,要防止价格出现激烈波动,应防止投机资金和热钱肆意流动,媒体报道注重风险预防。
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