完善我国住房金融制度研究：基于美国的经验与教训

    2000-2007年，美国住房行业呈现出一片繁荣的景象；住房金融也是创新不断，产品层出不穷。2006年11月-2007年5月到美国加州大学圣地亚哥分校(UCSD)做访问学者，租住在当地居民家里。房子很大，大约400平方米，带两个车库和前后两个花园，是典型的芙国住宅。房东夫妻俩没有稳定的工作，房子是按揭的。丈夫帮别人按摩，是家庭的主要收，出租部分房间获得的租金也是重要的收来源。2008年，美国爆发次贷危机后才知道房东实际上是一个典型的次级贷款借款人。     2007年5月回到学校，9月份始给本科生讲授商业银行课程，较为详细地介绍了美国住房金融制度和住房金融产品，以及花旗银行和美洲银行的主页经营情况。2008年社科基金指南中刚好有一项课题，名称是“完善我国住房金融制度研究”，在申报时加了一个副标题一一“基于美国的经验与教训”。但实际上，在设计课题时(大约是2008年1月份)，关国次级贷款危机还没有大规模爆发，也没那么引人注意，所谓教训基本上还不为人知。因此，当时主要是想研究美国的住房金融经验。因为立项论证充分，项目较为顺利地得到了国家社科基金的资助。     从融资主体角度来看，住房金融包括发性融资和住房消费融资。本项目采用案例分析、比较研究、定性与定量研究相结合、调研等研究方法重研究中国和美国住房消费信贷有关的住房金融运行与制度问题。本研究以美国住房金融体制与运行机制为主要分析对象，结合我国特有的约束条件研究构建和完善我国住房金融制度的路径。重研究住房金融制度的市场组织体系与运行机制和住房抵押贷款产品设计，包括美国住房金融市场体系与运行机制(土篇)和完善我国住房金融体系(下篇)两大部分。     上篇分为五个方面：     (1)美国住房抵押贷款一级市场，主要研究市场参与主体及功能、抵押贷款产品设计与定价、贷款流程与管理、抵押经纪人制度：     (2)美国住房抵押贷款二级市场，主要研究“两房”与抵押贷款证券化、联邦住房贷款银行体系与流动性供给：     (3)美国中低收群体住房解决机制，主要研究住房领域的公共住房制度、住房领域的政府担保制度、政府住房担保制度的理论分析、住房一级市场领域的政府支出补贴与税收制度、住房二级市场领域的政府支出补贴与税收制度、住房立法与政府干预住房市场的机制、主要国家中低收家庭住房保障制度简要比较：     (4)美国住房金融监管体系，主要研究危机前的住房金融监管架构、美国住房金融监管体制存在的问题与原因、危机后的住房金融监管组织结构、监管资本套利与资本监管改：     (5)美国住房抵押贷款借款人利益法律保护，主要研究美国住房抵押贷款法律制度的起源和发展、美国住房抵押贷款市场的歧视行为、借款人利益保护的立法、保护借款人权利和利益的机制。     下篇分为三个方面：     (1)  中国住房金融制度的现状与缺陷，主要研究住房金融市场与监管体制的现状、我国住房抵押贷款市场存在的主要问题；     (2)我国住房抵押贷款风险研究，主要研究我国住房抵押贷款逾期型违约影响因素实证研究、我国住房抵押贷款提前偿还型违约影响因素实证研究；     (3)完善我国住房体系的建议，主要有完善住房金融市场体系、构建中低收群体住房解决机制、加快住房立法建设以保护住房抵押贷款借款人利益。     本研究主要创新：，深分析美国住房金融的市场组织体系、功能与运行机制，弥补了已有文献中重分析房利美和房地美。而忽略了联邦住房贷款银行体系在抵押贷款二级市场中的作用与不足。第二，深分析美国住房金融一、二级市场的关系及其风险扩散机制。第三，深分析美国住房抵押贷款的产品设计与定价，并将定价方式与客户细分联系起来分析。第四，深分析美国政府针对中低收群体的住房解决机制，研究涉及笑国住房领域的公共住房制度、政府住房担保制度以及住房一级市场领域的政府支出补贴与税收制度、住房二级市场领域的政府支出补贴与税收制度、住房立法与政府干预住房市场的机制，内容全面而深。第五，深分析美国金融危机前后住房金融监管的做法与变化，有关美国住房金融监管的內容在国內已有文献中是不多见的。第六，深分析美国保护住房抵押贷款借款人利益的法律制度。第七，有针对性地提出了完善我国住房金融制度和解决中低收群体住房问题的新思路：①在完善住房金融市场体系方面提出建立政府主导的保障性住房担保体系，转移银行信用风险；建立规范的抵押经纪人制度并加强监管，提高银行的经营效率；建立政府主导的住房二级市场，改善银行流动性管理；建立专门的住房全融监管架构。②在构建中低收群体住房解决机制方面，提出建立“经济适用房+政府担保+证券化”的机制；鼓励民间资本公共租赁住房建设领域、在加快住房立法建设方面，提出保护住房抵押贷款借款人利益。