*高人民法院商品房买卖合同司法解释精释精解电子书

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总　序

目录

第一部分　商品房买卖合同的司法认定

专题一：《商品房买卖合同解释》的适用范围

实务争点

理解适用

一、商品房的内涵和特征

二、商品房预售合同的性质

三、商品房买卖合同的特征

案例指导

规范指引

专题二：未获商品房预售许可所签商品房预售合同的效力

实务争点

理解适用

一、合同效力判断的合理进路

二、未取得商品房预售许可证明，商品房预售合同名为“无效”实为“相对无效”，但并非“未生效”

三、《城市房地产管理法》第四十五条对商品房预售合同的影响

四、关于商品房预售合同效力补正的时间

案例指导

规范指引

专题三：商品房销售广告可否视为要约

实务争点

理解适用

一、关于“要约”与“要约邀请”

二、商品房“销售广告”和“宣传资料”的法律属性

案例指导

规范指引

专题四：商品房认购协议中定金纠纷的司法处理

实务争点

理解适用

一、商品房认购协议的法律属性

二、关于认购协议中的定金罚则

案例指导

规范指引

专题五：商品房买卖中预约与本约的区分

实务争点

理解适用

一、预约与本约的关系

二、预约与本约的界定

三、《商品房买卖合同解释》第五条的理解与适用

四、《商品房买卖合同解释》第五条的延伸

案例指导

规范指引

专题六：登记备案手续对商品房预售合同效力的影响

实务争点

理解适用

一、商品房预售合同登记备案

二、合同的生效概述

三、登记备案手续对商品房预售合同效力的影响

四、当事人约定对商品房预售合同效力的影响

案例指导

规范指引

专题七：被拆迁人有权优先取得房屋所有权

实务争点

理解适用

一、拆迁补偿安置法律制度的主旨

二、被拆迁人的优先取得权

三、征收补偿协议中被拆迁人优先取得权的适用

案例指导

规范指引

专题八：恶意串通订立商品房买卖合同的效力

实务争点

理解适用

一、恶意串通的法理溯源

二、恶意串通的法律特征

三、恶意串通的法律效力

四、恶意串通的司法认定

案例指导

规范指引

专题九：商品房包销合同的法律问题

实务争点

理解适用

一、商品房包销的概念界定及法律特征

二、商品房包销的法律性质

三、关于“包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外”的理解

四、商品房包销主体资格对合同效力的影响

五、商品房包销款项的支付对合同效力的影响

六、将应由包销人销售的商品房出售时，开发商是否都要向包销人赔偿损失

七、开发商擅自销售包销商品房但包销合同继续履行的情形下，开发商应承担的赔偿责任

八、开发商擅自销售包销商品房时，合同解除的认定

九、商品房包销合同纠纷中当事人之间的法律关系

十、包销人在开发商与买受人商品房买卖合同纠纷中诉讼地位的确定

十一、包销人作为共同被告或无独立请求权的第三人时所应承担的责任形式

十二、包销人虚假售房广告引起纠纷的责任承担

十三、商品房包销中的税赋问题

案例指导

规范指引

第二部分　商品房交付的司法处理

专题一：房屋的交付使用及风险承担

实务争点

理解适用

一、房屋交付使用的认定

二、房屋毁损、灭失风险承担的一般规则

三、买受人迟延受领房屋的风险负担

案例指导

规范指引

专题二：房屋存在质量问题时的法律责任

实务争点

一、房屋经竣工验收合格后交付买受人，如果房屋存在质量问题，开发商能否以工程质量验收合格或者已经办理竣工验收合格备案登记为由抗辩

二、开发商交付的房屋存在质量问题，房屋买受人可否拒绝接收

理解适用

一、该条第一款与本解释第十二条的理解与适用

二、开发商交付经验收合格但存在质量问题的房屋，属于瑕疵履行，买受人有权要求开发商修复后再接收房屋

三、开发商交付的房屋存在质量问题，房屋买受人可以拒绝接收房屋

四、房屋使用过程中发现存在质量问题，经协商不能解决，买受人可向开发商主张何种权利

案例指导

规范指引

专题三：房屋面积误差的处理

实务争点

理解适用

一、商品房屋面积及面积误差比的指向

二、商品房买卖面积误差纠纷类型及处理规则

三、房屋面积误差纠纷中“双倍返还”规则的理解与适用

案例指导

规范指引

专题四：商品房买卖合同的解除

实务争点

理解适用

一、合同解除的相关概念及其类型

二、合同解除权行使方式及期限

三、合同解除权的异议及效力

四、合同法定解除的法律后果

五、商品房买卖合同解除后的特殊问题

案例指导

规范指引

第三部分　商品房买卖合同违约责任承担

专题一：惩罚性赔偿责任是否以恶意违约为前提

实务争点

理解适用

一、合同法中违约责任的归责原则

二、《商品房买卖合同解释》第八条的适用条件探讨

三、实务中应注意的问题

案例指导

规范指引

专题二：惩罚性赔偿责任的适用

实务争点

理解适用

一、惩罚性赔偿制度的构造基础

二、惩罚性赔偿禁止类推适用

三、《商品房买卖合同解释》第九条与《消费者权益保护法》第五十五条的“冲突”与“协调”

四、实务中应注意的问题

案例指导

规范指引

专题三：违约金数额的调整

实务争点

理解适用

一、关于违约金的几个基础问题

二、违约金的调整及其标准

三、司法实践中的程序适用

案例指导

规范指引

专题四：商品房买卖合同中违约金数额的确定

实务争点

理解适用

一、适用前提与基本内涵

二、条文分析深化理解

三、实务中还须注意的问题

案例指导

规范指引

专题五：迟延办证的法律后果

实务争点

理解适用

案例指导

规范指引

第四部分　商品房按揭贷款的司法处理

专题一：“按揭障碍”对商品房买卖合同的影响

实务争点

理解适用

案例指导

规范指引

专题二：商品房买卖合同解除对担保贷款合同的影响

实务争点

理解适用

案例指导

规范指引

专题三：按揭银行在商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位

实务争点

理解适用

案例指导

规范指引

专题四：出卖人在商品房担保贷款合同纠纷中的诉讼地位

实务争点

理解适用

一、《商品房买卖合同的解释》第二十六条的理解与适用

二、《商品房买卖合同解释》第二十七条的理解与适用

三、审判实践中应该注意的问题

案例指导

规范指引