房地产抵押融资实务:风险防范与案例解析电子书

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目录

第一章　房地产融资抵押概述

第一节　房地产抵押的基本内容

一、房地产抵押

二、房地产抵押主体

1.抵押人

2.抵押权人

3.被担保人

三、房地产不适用质押担保

第二节　房地产抵押融资的优势评估

一、房地产具有普遍性

二、房地产抵押具有安全性

三、房地产抵押不失使用功能

四、房地产抵押融资额度高而成本低

第三节　房地产融资抵押的法律适用

一、借贷融资的法律规范

二、房地产的法律规范

三、房地产抵押的法律规范

1.与房地产抵押有关的法律

2.与房地产抵押有关的行政法律

3.与房地产抵押有关的地方性法规

4.与房地产抵押有关的规章

5.与房地产抵押有关的司法解释

四、房地产融资抵押法律的适用规则

（一）上位法优于下位法适用

（二）新法优于旧法适用

第二章　房地产抵押人资格与法律风险

第一节　自然人提供房地产抵押及相关法律风险

一、自然人提供房地产抵押的主体资格问题

二、监护人提供被监护人的房地产抵押

第二节　企业法人提供房地产抵押及相关法律风险

一、企业法人提供房地产抵押的主体资格问题

二、分支机构提供房地产抵押及其法律风险

1.没有领取营业执照的分支机构提供房地产抵押问题

2.领取营业执照的分支机构提供房地产抵押问题

第三节　其他组织提供房地产抵押及相关法律风险

一、个人独资企业提供房地产抵押及其法律风险

二、合伙企业房地产抵押及其法律风险

三、中外合作经营企业房地产抵押及其法律风险

四、乡镇、村企业房地产抵押及其法律风险

第三章　房地产融资抵押范围与法律风险

第一节　抵押房产的基本要求

一、抵押人对房屋必须享有所有权或处分权

二、抵押房产必须是特定的具体的房屋

三、抵押房产必须是合法的财产

第二节　法律禁止融资抵押的房产

一、国家机关的房产

二、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的房产

三、依法被查封、扣押、监管的房产

四、所有权有争议的房产

第三节　不宜融资抵押的房产

一、抵押人唯一住房

二、夫妻一方为他人债务提供抵押的共有房产

三、已经被列为拆迁范围的房屋

四、农民私有房屋

五、村民集体房产

第四节　地产抵押物范围及相关法律风险

一、建设用地使用权

二、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权

第五节　房地产一并抵押及相关法律风险

一、约定一并抵押

二、视为一并抵押

三、新增房产不属于抵押财产

第六节　房地产抵押责任范围及相关法律风险

一、房地产抵押的法定责任范围

二、房地产抵押的约定责任范围

第四章　房地产融资抵押合同与法律风险

第一节　房地产融资抵押合同及相关法律风险

一、房地产融资抵押合同的法律性质

二、房地产融资抵押合同形式

三、房地产抵押合同内容

四、房地产抵押期限

第二节　房地产融资抵押格式合同及相关法律风险

第三节　房地产融资抵押合同附条件及相关法律风险

一、附抵押效力条件

1.附抵押生效条件

2.附抵押解除条件

二、附抵押效力期限

1.附抵押生效期限

2.附抵押终止期限

3.附抵押效力期限与附抵押效力条件的区别

第四节　房地产融资抵押合同的成立与生效

一、房地产融资抵押合同的成立

二、房地产融资抵押合同的生效

三、抵押合同的成立与生效的区别

四、抵押合同生效与有效的区别

五、抵押合同生效与抵押权设立的关系

第五节　房地产融资抵押合同无效及相关法律风险

一、无效房地产融资抵押合同

二、房地产融资抵押合同的无效情形

1.一方采取欺诈、胁迫手段或者乘人之危与对方订立抵押合同

2.恶意串通，以损害国家、集体或者第三人利益为目的订立抵押合同

3.以合法形式掩盖非法目的订立抵押合同

4.损害公共利益订立抵押合同

5.提供法律、行政法规禁止抵押的房地产订立抵押合同

三、房地产融资抵押合同无效的法律责任

1.第三人提供抵押的过错责任

2.债务人提供抵押的过错责任

3.债权人过错的民事责任

四、房地产融资抵押合同无效的民事责任范围

1.主合同有效而抵押合同无效的民事责任范围

2.主合同无效而导致担保合同无效的赔偿问题

第五章　房地产融资抵押方式与法律风险

第一节　最高额房地产抵押及相关法律风险

一、最高额抵押的特点

1.债务最高限额具有确定性

2.抵押责任数额在抵押期间具有不确定性

3.抵押责任数额在主债权特定后确定

二、最高额贷款债权的确定

1.约定的贷款债权确定期间届满

2.没有约定的自抵押权设立之日起满二年，抵押权人或抵押人请求确定债权

3.新的贷款债权不可能发生

4.抵押财产被查封、扣押

5.借款人、抵押人被宣告破产或者被撤销

6.法律规定债权确定的其他情形

三、最高额抵押与一般抵押的区别

1.最高额抵押权不随部分债权转让而转让

2.最高额抵押权不随部分贷款债权的消灭而消灭

第二节　房地产共同抵押融资及相关法律风险

一、连带共同抵押

二、按份共同抵押

三、按序共同抵押

第三节　共有房产抵押融资及相关法律风险

一、共同共有房产抵押

二、按份共有房产抵押

第四节　房地产再抵押及相关法律风险

一、前设抵押与后设抵押系同一抵押房地产

二、“不得超出其余额部分”非禁止性规定

三、抵押物价值重叠问题

第五节　房地产融资抵押与混合担保及相关法律风险

一、关于房地产抵押与保证方式混合担保的法律适用问题

二、关于债务人提供房地产抵押先予清偿问题

三、关于抵押人与保证人按约承担担保责任问题

四、关于债权人放弃房地产抵押权的担保责任问题

第六节　商品房按揭及相关法律风险

一、商品房按揭的基本内容

二、商品房按揭的有关协议

1.《楼宇按揭贷款承诺协议书》

2.《商品房预售、销售合同》

3.《按揭抵押贷款合同》

三、商品房按揭贷款操作程序

1.了解商业银行有无按揭贷款承诺

2.提出按揭贷款申请

3.商业银行进行资格审查

4.签订购房合同

5.签订按揭贷款合同

6.办理抵押预告登记

7.开设专门还款账户

四、商品房按揭的产权问题

第七节　在建房地产融资抵押及相关法律风险

一、在建房地产抵押

二、未建房地产抵押

三、关于在建房地产抵押物范围问题

四、关于在建房地产抵押融资的用途问题

五、关于在建房产与土地使用权一并抵押问题

六、在建房地产抵押权登记

1.在建房地产抵押权预告登记

2.在建房地产抵押权首次登记

3.在建房地产抵押权变更、转移、注销登记

4.在建房地产抵押权登记转为房地产抵押权登记

第八节　房地产融资抵押与房屋租赁及相关法律风险

一、房地产先出租后抵押的效力

二、房地产先抵押后出租的效力

第九节　房地产融资抵押的反担保

一、房地产融资抵押的反担保

二、房地产融资抵押的反担保方式

三、房地产融资抵押的反担保对象

四、房地产融资抵押的反担保合同

第六章　房地产抵押登记与法律风险

第一节　房地产抵押登记的基本内容

一、房地产抵押权自登记时设立

二、房地产抵押实行统一登记制度

三、房地产抵押登记的法律效力

四、房地产抵押登记的作用

第二节　房地产一般抵押权登记

一、房地产一般抵押权登记设立程序

1.当事人提出房地产抵押权登记申请

2.当事人提供房地产抵押权登记的申请材料

3.登记机构受理、审核房地产抵押权登记申请

4.登记机构登记房地产抵押权

5.房地产多次抵押的登记顺序

6.房产与地产一并登记抵押

二、房地产一般抵押权的变更登记

三、房地产一般抵押权转移登记

四、房地产一般抵押权注销登记

第三节　最高额房地产抵押权登记

一、最高额房地产抵押权首次登记

二、最高额房地产抵押权变更登记

三、最高额房地产抵押权确定登记

四、最高额房地产抵押权转移登记

五、最高额房地产抵押权注销登记

第四节　违法办理房地产抵押登记的法律责任

一、当事人违法申办房地产抵押的法律责任

1.民事赔偿责任

2.行政处罚责任

3.刑事责任

二、登记机构工作人员违法办理房地产抵押的法律责任

1.过错违法登记的法律责任

2.故意实施违法登记行为的法律责任

第七章　抵押权人行使抵押权与法律风险

第一节　抵押权人行使优先受偿权及相关法律风险

一、行使优先受偿权的途径

二、抵押房地产价款的清偿顺序

三、房地产抵押债务清偿顺序

第二节　抵押权人行使价值保全权及相关法律风险

一、抵押物价值保全权的基本内容

二、行使抵押房地产价值保全权的基本条件

三、行使抵押房地产价值保全权的内容

第三节　抵押权人行使追及权及相关法律风险

一、关于抵押人转让抵押房地产的追及权问题

二、关于抵押人分割抵押房地产的追及权问题

三、关于继承抵押房地产的追及权问题

四、关于赠送抵押房地产的追及权问题

第四节　抵押权人行使代位权及相关法律风险

一、行使抵押物上代位权的基本条件

二、抵押权人行使代位权的途径

第五节　抵押权人放弃、变更抵押权及相关法律风险

一、抵押权人放弃房地产抵押权

二、变更抵押权顺位

第六节　房地产抵押权的消灭

一、债权已经全部实现

二、抵押权已经涤除

三、抵押房地产已经处置完毕

1.自行协议处理抵押房地产

2.通过诉讼途径处理抵押房地产

四、抵押物灭失

五、另行提供担保

第八章　房地产融资抵押纠纷诉讼与风险防范

第一节　房地产融资抵押案件的诉讼时效及相关风险

一、房地产抵押案件适用的诉讼时效

二、抵押人的诉讼时效抗辩权

三、主债权和抵押权的诉讼时效中止

四、主债权和抵押权的诉讼时效中断

1.债权人对债务人、抵押人提起诉讼

2.债权人向债务人、抵押人提出清偿债务或者承担抵押责任要求

3.债务人、抵押人承诺清偿债务或承诺承担抵押责任

第二节　申请保全抵押房地产及相关风险

一、债权人申请诉讼保全

1.申请诉讼产保全的基本条件

2.抵押房地产保全的操作程序

3.诉讼保全的效力

4.诉讼保全的解除

二、债权人申请诉前保全

1.申请诉前抵押房地产保全的事由

2.采取诉前财产保全措施后三十日内提起诉讼

三、债权人申请执前保全

四、抵押房地产保全范围

第三节　房地产融资抵押案件的起诉和受理

一、债权人确定被告

1.将债务人和抵押人作为共同被告

2.单独起诉抵押人

3.单独起诉共同担保中的抵押人

4.单独起诉债务人

5.将有关第三人作为共同被告

二、债权人提起起诉

三、房地产融资抵押案件的管辖

四、债权人起诉方式

1.递交起诉状

2.提供副本

五、房地产融资抵押案件受理

六、被告债务人、抵押人答辩

七、原告预交诉讼费

第四节　房地产融资抵押案件的调解和判决

一、法庭调解

1.诉讼全过程都可以调解

2.调解应当遵循的原则

3.法庭调解的法律效力

二、法院裁判

第五节　抵押人行使追偿权及诉讼风险

一、抵押追偿权

二、连带担保责任追偿方法

三、抵押人承担赔偿责任的追偿

四、抵押人行使追偿权的途径

第九章　房地产融资抵押案件的强制执行

第一节　房地产融资抵押案件强制执行的基本内容

一、债权人申请执行房地产融资抵押案件

（一）申请强制执行的条件要求

（二）申请强制执行应当提交的材料

（三）提供被执行人的财产状况

二、房地产融资抵押案件的执行对象

1.债务人的财产

2.第三人抵押的房地产

三、房地产融资抵押案件的执行和解

1.执行和解的原则

2.执行和解的表现情形

3.执行和解的效力

四、房地产融资抵押案件的执行担保

第二节　对债务人实施强制执行

一、责令被执行债务人报告财产

1.被执行人报告财产制度

1.财产报告主体

2.被执行债务人报告财产范围

3.人民法院报告财产令及其实施

4.拒不执行报告财产令的司法处罚

二、限制被执行债务人出境

1.限制出境的启动

2.限制出境的对象

3.限制出境的实施

4.限制出境的解除

三、限制被执行人高消费

1.限制被执行人高消费的范围

2.限制被执行人高消费的程序

3.被执行人违反限制高消费令的法律责任

4.房地产融资抵押执行案件中限制高消费的适用

四、公布被执行人不履行义务信息

五、执行债务人的存款

1.查询存款

2.冻结存款

3.网络查询、冻结被执行债务人存款

4.划拨存款

六、被执行债务人的收入

1.扣留、提取被执行债务人的收入

2.扣留、提取被执行债务人收入的范围

七、执行债务人的财产

1.查封被执行债务人的财产

2.扣押被执行债务人的财产

3.查封、扣押需要注意的几个事情

4.被执行债务人擅自处分查封、扣押财产的责任

八、搜查被隐匿的执行财产

九、执行被执行债务人对第三人享有的到期债权

（一）代位执行的基本条件

（二）代位执行的基本程序

第三节　对抵押房地产实施强制执行

一、执行抵押房地产的强制措施

1.拍卖被执行的抵押房地产

2.变卖被执行的抵押房地产

3.折价被执行的抵押房地产抵债

4.强制迁退抵押房地产

二、对共有房地产抵押的强制执行

三、对第三人占有抵押房地产的执行

第四节　抵押债权参与分配

一、债权人申请参与分配

二、抵押权人申请参与分配

三、提出参与分配申请

四、分配方案及异议处置

第五节　执行异议及其处理

一、案外人提出执行异议及处理

二、当事人、利害关系人提出执行异议及处理

第六节　被执行主体的变更和追加

一、变更被执行人

1.自然人的执行主体变更

2.企业法人、其他组织的执行主体变更

二、追加被执行人

1.被执行自然人的被执行主体追加

2.被执行的法人、其他组织的被执行主体追加

三、变更、追加被执行人的操作程序

1.银行提出申请

2.执行机构审查

3.作出裁定并送达书

4.向追加后的被执行人发出执行通知书

5.申请复议

第七节　执行中止

一、中止执行的情形

二、裁定中止执行

三、恢复执行

第八节　终结本次执行程序

一、终结本次执行程序的由来

二、“终结本次执行程序”的情形

三、“终结本次执行程序”的穷尽财产调查措施

四、恢复执行

第九节　执行终结

一、结束执行程序方式

二、执行终结与执行中止的区别

三、终结执行的情形

1.申请人撤销申请

2.据以执行的法律文书被撤销

3.作为被执行人的公民死亡，无遗产可供执行，又无义务承担人

4.追索赡养费、扶养费、抚育费案件的权利人死亡

5.被执行人公民因生活困难无力偿还债务，无收入来源，又丧失劳动能力

6.人民法院认为应当终结执行的其他情形

附录：相关法律规范