物业纠纷实用法律手册电子书

编辑说明

一 综合

物业管理条例

第一章 总则

第二章 业主及业主大会

第三章 前期物业管理

第四章 物业管理服务

第五章 物业的使用与维护

第六章 法律责任

第七章 附则

中华人民共和国物权法（节录）

第六章 业主的建筑物区分所有权

第七章 相邻关系

第八章 共有

中华人民共和国合同法（节录）

第一章 一般规定

第二章 合同的订立

第三章 合同的效力

第四章 合同的履行

第五章 合同的变更和转让

第六章 合同的权利义务终止

第七章 违约责任

第八章 其他规定

第十章 供用电、水、气、热力合同

第十三章 租赁合同

第十四章 融资租赁合同

第十五章 承揽合同

第十六章 建设工程合同

第十九章 保管合同

第二十章 仓储合同

第二十一章 委托合同

第二十二章 行纪合同

第二十三章 居间合同

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）[7]（节录）

建设部关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知

典型案例

1.杭州市上城区近江家园5园业主委员会等诉杭州厦安物业管理有限公司侵权责任纠纷案[8]

2.厦门艺发办公用品有限公司诉厦门象屿物业管理有限公司停电侵权损害赔偿案[9]

疑难问题

1.物业管理合同纠纷是否适用《消费者权益保护法》？

2.业主房款未还清物业公司有权停水停电吗？

3.物业管理人员可以随便进入业主的住宅吗？

二 前期物业管理服务

物业承接查验办法

前期物业管理招标投标管理暂行办法

第一章 总则

第二章 招标

第三章 投标

第四章 开标、评标和中标

第五章 附则

城市住宅小区竣工综合验收管理办法

典型案例

1.詹某诉某物业公司物业服务合同纠纷案[1]

2.无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案[2]

疑难问题

1.商品房出售之前，开发商是否是空置商品房的业主？

2.业主能否拒绝前期物业管理服务合同的内容？

3.前期物业管理主要有哪些内容？

4.物业的接管验收主要包括哪些内容？

常用文书

前期物业服务合同

第一章 物业基本情况

第二章 服务内容与质量

第三章 服务费用

第四章 物业的经营与管理

第五章 物业的承接验收

第六章 物业的使用与维护

第七章 专项维修资金

第八章 违约责任

第九章 其他事项

三 物业管理服务

（一）物业公司

物业服务企业资质管理办法

中华人民共和国招标投标法

第一章 总则

第二章 招标

第三章 投标

第四章 开标、评标和中标

第五章 法律责任

第六章 附则

普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）

一级 项目内容与标准

二级 项目内容与标准

三级 项目内容与标准

附件：《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的使用说明

典型案例

1.广州市科泉物业管理有限公司诉刘某军、李某玲物业服务合同纠纷案[1]

2.俞某美诉杭州高盛物业管理有限公司健康权纠纷案[4]

疑难问题

1.物业管理企业未经小区业主的同意，擅自将部分物业管理服务委托给其他公司是否合法？

2.物业公司可以进行哪些业务？

3.物业公司有权进行罚款吗？

常用文书

物业服务合同

（二）物业收费

物业服务定价成本监审办法（试行）

中华人民共和国价格法

目录

物业服务收费管理办法

物业服务收费明码标价规定

国家电力公司关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见

机动车停放服务收费管理办法

疑难问题

1.承租人是否有交纳物业管理费用的义务？

2.物业管理企业帮助业主出租房屋是否可以收取中介费用？

3.业主委员会经选举产生但尚未进行登记备案，其与物业管理企业签订的合同能否作为收取物业费的依据？

4.业主因在小区内丢失财物能否拒交物业费？

5.依法催缴物业管理费应否注意诉讼时效？

6.管理费是否会随着物业产权人的变更而变更？

7.有车位没买车也要交费是否合理？

8.业主没交物业费，供水出现问题可以找物业公司吗？

9.业主住得不舒心，是否可以拒交物业费？

（三）物业维修服务

1.房屋修理管理工作程序

2.室内装修验收申请工作程序

房屋建筑工程质量保修办法

住宅专项维修资金管理办法

第一章 总则

第二章 交存

第三章 使用

第四章 监督管理

第五章 法律责任

第六章 附则

住宅室内装饰装修管理办法

第一章 总则

第二章 一般规定

第三章 开工申报与监督

第四章 委托与承接

第五章 室内环境质量

第六章 竣工验收与保修

第七章 法律责任

第八章 附则

典型案例

1.北京市大成物业管理公司诉汪某秋物业管理纠纷案[6]

2.朝山小区业主委员会诉南阳市广厦实业开发有限公司返还维修基金案[12]

疑难问题

1.物业管理企业帮助业主更换维修物件，出现质量问题，业主是否有向物业管理企业要求赔偿的权利？

2.房屋受损缺乏证据，证据在房产诉讼中有何意义？

3.房屋装修质量有问题，什么样的证据才是有效证明？

4.装修污染超标，当事人如何鉴定室内空气质量？

5.劣质产品导致新居财产损害，如何举证让提供此产品的开发商承担责任？

6.应由业主委员会还是物业管理企业管理维修基金？

7.建设单位承担物业维修责任吗？

常用文书

房屋建筑工程质量保修书（示范文本）[13]

（四）社区安全服务

高层居民住宅楼防火管理规则

城市居民住宅安全防范设施建设管理规定

电梯应急指南

第一章 总则

第二章 电梯的应急管理

第三章 电梯的应急救援

第四章 紧急状态时对电梯的处理

中华人民共和国消防法

第一章 总则

第二章 火灾预防

第三章 消防组织

第四章 灭火救援

第五章 监督检查

第六章 法律责任

第七章 附则

保安服务管理条例

第一章 总则

第二章 保安服务公司

第三章 自行招用保安员的单位

第四章 保安员

第五章 保安服务

第六章 保安培训单位

第七章 监督管理

第八章 法律责任

第九章 附则

疑难问题

1.业主在小区的电梯内遭歹徒袭击能否请求物业管理企业承担赔偿责任？

2.业主被害身亡其家属能否请求物业管理企业赔偿？

3.物业强行入内拆阳台，业主持刀自卫遭围殴如何维权？

4.广告牌被台风刮倒，砸毁财物造成损失该由谁负责？

四 业主自治

业主大会和业主委员会指导规则

第一章 总则

第二章 业主大会

第三章 业主委员会

第四章 指导和监督

第五章 附则

最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函

附：《安徽省高级人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的请示》内容

一、案件主要事实

二、原审法院审查情况及请示问题

最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函

附：关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的请示与答复

一、安徽高院请示的问题

二、最高法院的答复

典型案例

长沙市麓山南路园丁新村业主委员会诉陈某华排除妨害纠纷案[1]

疑难问题

1.业主是否有权提议召开业主大会会议？

2.业主是否有权自发组织筹备首次业主大会？

3.非业主能否参加业主大会？

4.业主委员会的办公经费及场所由谁解决？

5.物业管理权交接难在何处？

6.业主拖欠物业管理费是否丧失参选业委会的权利？

常用文书

1.业主公约（示范文本）[2]

2.业主临时公约（示范文本）[3]

第一章 总则

第二章 物业基本情况

第三章 物业的使用

第四章 物业的维修养护

第五章 业主的共同利益

第六章 违约责任

第七章 附则

五 物业纠纷处理

1.物业纠纷诉讼流程图

2.物业纠纷仲裁程序流程图

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

中华人民共和国民事诉讼法（节录）

第一编 总则

第一章 任务、适用范围和基本原则

第二章 管辖

第三章 审判组织

第四章 回避

第五章 诉讼参加人

第六章 证据

第七章 期间、送达

第八章 调解

第九章 保全和先予执行

第十章 对妨害民事诉讼的强制措施

第十一章 诉讼费用

第二编 审判程序

第十二章 第一审普通程序

第十三章 简易程序

第十四章 第二审程序

第十五章 特别程序

第十六章 审判监督程序

第十七章 督促程序

第十八章 公示催告程序

第三编 执行程序

第十九章 一般规定

第二十章 执行的申请和移送

第二十一章 执行措施

第二十二章 执行中止和终结

中华人民共和国仲裁法

第一章 总则

第二章 仲裁委员会和仲裁协会

第三章 仲裁协议

第四章 仲裁程序

第一节 申请和受理

第二节 仲裁庭的组成

第三节 开庭和裁决

第五章 申请撤销裁决

第六章 执行

第七章 涉外仲裁的特别规定

第八章 附则

中华人民共和国人民调解法

第一章 总则

第二章 人民调解委员会

第三章 人民调解员

第四章 调解程序

第五章 调解协议

第六章 附则

最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定

一、当事人举证

二、人民法院调查收集证据

三、举证时限与证据交换

四、质证

五、证据的审核认定

六、其他

典型案例

1.广州嘉邦酒店物业服务有限公司与广州市荔湾区教育局等物业管理纠纷上诉案[2]

2.孟某诉南京市某物业公司物业管理纠纷案[3]

3.青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐某太、陆某侠物业管理合同纠纷案[4]

疑难问题

1.小区公用部分，业主能否占用？

2.楼顶的权属性质是什么？

3.对于配套设施，如会所、游泳池等，小区业主是否享有一定的产权？

4.物业管理公司将小区附属的商业设施租赁给他人，是否要征求业主们的同意？

5.房前小院面积不足，业主是否可以自行扩建？物业公司对此是否可以进行干预？

6.开发商能否公开售卖停车位？

7.业主进行房屋装修时，应注意哪些问题？

常用文书

1.民事起诉状

2.授权委托书

六 地方物业管理服务规定

北京市物业管理办法

第一章 总则

第二章 前期物业管理

第三章 业主、业主大会与业主委员会

第四章 物业服务

第五章 物业的使用与维护

第六章 法律责任

第七章 附则

北京市物业服务收费管理办法（试行）

北京市住宅专项维修资金管理办法

第一章 总则

第二章 交存

第三章 使用

第四章 监督管理

第五章 附则

北京市物业管理招标投标办法

第一章 总则

第二章 招标

第三章 投标

第四章 开标、评标和中标

第五章 附则

北京市居住小区机动车停车管理办法

上海市住宅物业管理规定

第一章 总则

第二章 业主及业主大会

第三章 物业管理服务

第四章 物业的使用和维护

第五章 法律责任

第六章 附则

关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见

一、部门、单位的职责分工

二、物业管理区域的核定

三、分期开发项目的物业管理

四、建设项目资料的备案

五、业主大会筹备组、换届改选小组中业主代表的产生

六、业主投票权的计算

七、业主委员会成员全体辞职的处理

八、业主委员会主任、副主任不召集业主委员会会议的处理

九、物业矛盾纠纷的调处

十、物业服务项目经理的管理

十一、物业管理用房的确认

十二、物业服务的收费

十三、物业的自行管理

十四、物业的装饰装修

十五、物业使用性质的变更

十六、管线的维修养护责任

十七、维修资金的补建和再次筹集

十八、物业的检测和鉴定

十九、房屋外墙的维护

二十、示范文本的应用

浙江省物业管理条例

第一章 总则

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第三章 前期物业管理

第四章 物业管理服务

第五章 物业使用与维护

第六章 法律责任

第七章 附则

江苏省物业管理条例

第一章 总则

第二章 物业管理区域

第三章 业主、业主大会与业主委员会

第四章 前期物业管理

第五章 物业服务

第六章 物业的使用和维护

第七章 法律责任

第八章 附则

广东省物业管理条例

第一章 总则

第二章 物业管理区域

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第四章 前期物业管理

第五章 物业管理服务

第六章 物业的使用和维护

第七章 法律责任

第八章 附则

重庆市物业管理条例

第一章 总则

第二章 物业管理区域

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第四章 前期物业管理

第五章 物业管理服务

第六章 物业的使用与维护

第七章 法律责任

第八章 附则

深圳经济特区物业管理条例

第一章 总则

第二章 业主、业主大会、业主委员会和管理规约

第三章 建设单位和物业服务企业

第四章 物业服务

第五章 物业使用与维护

第六章 费用和资金

第七章 法律责任

第八章 附则