房地产市场风险与调控电子书

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总序

前言

目录

第一章　总　　论

一、对近年来我国房地产市场调控政策的评价

（一）房地产市场调控首要任务是参与宏观调控

1.1998—2002年扩张性调控：以房改启动住房市场，拉动住房消费，推动经济增长

2.2003—2007年紧缩性调控：全面收紧“土地闸门”和“信贷闸门”，控制房地产投资过快增长和房价过快上涨，防止经济过热

3.2008—2009年扩张性调控：主要内容是刺激住房消费，启动大规模棚改，目标是促进房地产投资增长，应对金融危机

4.2010—2013年紧缩性调控：主要内容是实施限价限购限贷政策，促进房价合理回归，助力降低通胀压力

5.2014—2016年扩张性调控：主要内容是取消各种限制性政策，大力推行去库存措施，目标是稳定新常态下的经济增长

6.2017年以来紧缩性调控：主要内容是实施限价限购限贷限售措施，抑制投资投机需求，目标是防风险

（二）相对房地产市场运行，部分调控政策呈现顺周期特征

1.2016年去库存调控政策呈现明显的顺周期调控特征

2.2004年、2011年和2017年房地产市场紧缩性调控政策存在一定程度的顺周期特征

（三）长短期调控工具混用扰乱市场预期

二、国际比较视角下我国房地产市场调控类型分析

（一）不同经济体房地产市场调控特征分析

1.住房的双重属性

2.社会型市场经济体房地产市场调控特征

3.自由市场经济体房地产市场调控特征

（二）我国房地产市场调控类型分析

（三）房地产市场调控国际经验借鉴

1.实施频繁调控的国家和地区的经验借鉴

2.美国次贷危机经验借鉴

三、对我国房价泡沫水平的判断

（一）确定房价泡沫判断指标

1.房价收入比、房价租金比不存在国际统一的判断标准

2.构建房价泡沫指数

（二）房价泡沫指数警戒标准的国际比较

1.历史上曾经发生过房价泡沫破灭引发经济危机的美国、日本及中国香港地区，泡沫破灭前的累计房价泡沫指数超过2，持续时间5年以上，涉及过半地域

2.未发生经济危机的国家，累计房价泡沫指数持续3年以上超过2后也往往伴随房地产市场的深度调整

3.累计房价泡沫指数在2以内，房价以小幅波动方式进行调整

（三）我国房价泡沫水平总体可控

1.当前全国和区域的累计房价泡沫指数均低于危机警戒标准

2.房价下降不会引发系统性金融风险发生

3.我国房价泡沫水平总体可控的原因分析

（四）高度警惕2015年下半年以来资金“脱实向房”

1.房地产企业融资渠道增加，负债率持续上升

2.居民杠杆率显著上升

3.房地产和金融加快相互渗透

四、完善我国房地产市场调控体系的思路和政策建议

（一）中长期我国房地产市场发展阶段判断

1.城镇居民住房总量短缺已经解决

2.城镇住房建设将进入趋势性低增长阶段

3.中长期房地产开发投资对经济增长的贡献率显著下降

（二）完善我国房地产市场调控体系的思路

1.明确调控目标：防范房价泡沫风险

2.确定调控时机：过半区域累计房价泡沫指数超过2

3.确定调控内容：以需求调控为主要内容

4.选择调控工具：注意区分运用长期管理工具和短期调控工具

5.明晰调控主体：防风险调控宜由中央政府主导

（三）完善房地产市场调控政策建议

1.短期政策建议

2.中长期政策建议

附录1　房地产市场调控政策汇总

附录2　以“房价泡沫指数”衡量房价泡沫程度的理论解释

附录3　我国各类房价指数介绍

第二章　房地产去库存政策评价

一、宏观经济环境和房地产在经济中的作用

（一）宏观经济环境和长期增长趋势

（二）房地产投资在保增长中发挥重要作用

二、房地产市场区域分化显现

三、房价上涨预期的形成

四、2015年房地产市场走势和商品住宅库存变动

（一）2015年房地产市场开始回暖

（二）2015年商品住宅库存开始下降

（三）商品住宅库存主要集中在三、四线城市

五、2016年宏观经济目标与政策

六、本轮房价上涨成因和房地产政策评价

（一）本轮房价上涨成因

（二）房地产去库存政策评价

第三章　部分发达国家和地区房地产市场调控的经验借鉴

一、美国的房地产市场调控

（一）房地产市场运行特点

（二）房地产调控政策与主要内容

1.低收入住房政策

2.房地产税收政策

3.房地产金融政策

二、英国的房地产市场调控

（一）房地产市场运行特点

（二）房地产调控政策与主要内容

1.社会住房制度

2.管制政策

3.房地产税收政策

4.房地产金融政策

三、日本的房地产市场调控

（一）房地产市场运行特点

（二）房地产调控政策与主要内容

1.住房政策的“三大支柱”

2.五年住房建设规划

3.房地产税收政策

4.管制政策

四、韩国的房地产市场调控

（一）房地产市场运行特点

（二）房地产调控政策与主要内容

1.交易管制

2.房地产税收政策

3.房地产金融政策

4.住房建设计划

五、中国香港地区的房地产市场调控

（一）房地产市场运行特点

（二）房地产调控政策与主要内容

1.土地政策

2.公屋政策

3.税收政策

4.金融政策

5.交易管制

六、启示与规律性特点总结

1.发达国家和地区关于房地产市场的调控思路大致可分为三类

2.房地产调控思路服务于住房政策目标

3.不同房地产调控思路下的政策内容各异

4.房地产调控越频繁的国家和地区房价波动幅度越大且周期变化越短

第四章　房地产市场风险对金融系统的影响

一、房地产市场各非金融参与主体的融资途径和偿债能力

（一）房地产企业融资渠道分析

（二）房地产企业偿债能力分析

（三）购房居民融资渠道分析

（四）购房居民偿债能力分析

（五）地方政府偿债能力分析

二、房地产相关金融机构的业务联系和风险抵抗能力

（一）房地产市场与相关金融机构的业务联系

（二）房地产相关金融机构的抵抗能力

三、房地产市场风险在金融系统中的传导机制

（一）金融直接传导

（二）金融间接传导

（三）实体间接传导

四、结论

（一）房企整体风险可控但存局部隐患，未来可能出现更多行业内并购

（二）居民杠杆率有所提升，但偿债能力仍居世界上游

（三）地方政府债务规模得到控制，土地出让收入下滑不易引起财政危机

（四）房地产相关资管计划风险较大，但金融系统能应对其直接冲击

（五）如不加管控，房地产市场风险可在金融系统中扩散和放大，传导为系统性金融风险

第五章　房地产库存情况分析

一、房地产库存和去化周期

（一）房地产库存定义和范围

1.小口径库存：待售库存

2.中口径库存：已开工库存

3.大口径库存：广义库存

4.关于不可售面积

5.对“其他房屋已开工库存”概念的澄清

（二）房地产合理去化周期

1.去化周期概念

2.三种口径下房地产库存的合理去化周期

二、房地产库存变动和分化情况

（一）全国房地产库存的变动情况

1.动态库存变化情况

2.房地产库存变化情况

（二）房地产库存的区域分化情况

1.各线城市房地产动态库存变化情况

2.各线城市房地产库存区域分布情况

三、结论和判断

1.房地产库存产生和积累主要发生在2010—2014年期间的阶段性供给过剩

2.房地产库存水平连续两年下降，已开工库存基本降至合理范围

3.2016年已开工住房已无库存压力，其中一、二线城市住房面临补库存，三、四线城市住房去库存压力已经大大缓解，库存压力只存在于东北和西部少数省份

4.住房土地库存远高于合理水平，前期已经出让但尚未开工的商品住房用地储备充足

5.当前房地产库存问题主要表现为二～四线城市商办房屋的大量库存压力，其中商业用房去库存压力最大

第六章　我国城镇居民住房状况分析

一、全国城镇居民总体住房状况

（一）城镇人口变化特征

1.城市人口增量较大幅度下降，镇人口较快增加

2.农业迁移人口增速较快下降

3.20～45岁群体的人口数量将持续减少

（二）城镇居民居住方式和条件

1.城市居民超过40%居住在4～6层楼房中，镇居民70%居住在平房和3层以下楼房中

2.96%的城镇居民住在1980年以后建成的住房中

3.城市住房和镇住房成套率分别约为90%和77%，非成套住房主要分布在镇上和1980年之前的老旧住房内

4.城中村居民占比为16.4%，比2005年减少约10个百分点

（三）城镇居民居住水平和变化

1.城镇居民住房总量短缺已经解决

2.2010—2015年城镇居民居住水平提升幅度大于前5年

3.城镇居民人均住房间数超过1间的比例为62%，人均住房面积超过35平方米的比例为44%

（四）城镇居民住房消费特征

1.城市居民以在市场租购住房为主要来源，镇居民以自建住房为主

2.近5年城镇居民租赁住房比例下降，住房自有化率增加

3.租赁住房家庭更注重职住平衡，前往工作地所乘交通工具以步行和电动车为主

二、不同城镇居民群体的住房分化情况

（一）不同户籍性质的住房分化

1.各户籍家庭住房条件均持续改善，近5年外地农村家庭改善程度最大

2.各户籍家庭住房自有化率均增加，近5年外地农村家庭自有化率增长最快

3.外来家庭在本地居住10年以内的住房条件没有明显改善

4.外来非农家庭居住地距离上班地最远

（二）不同户主年龄的住房分化

1.住房面积随户主年龄增加而增加，25～45岁家庭人均住房面积相对较小

2.25岁以下家庭以租房为主，25～40岁家庭住房自有化率较快上升

（三）不同受教育程度的住房分化

1.中等学历家庭人均住房面积略低，住房自有化率与城镇居民受教育程度没有关联

2.学历越高购买市场房比例越高、自建房比例越低

（四）不同职业分化的住房分化

1.城市内生产制造和生产生活服务人员住房水平较低，镇各类职业家庭的住房条件均较好

2.农、林、牧、渔业生产及辅助人员主要依靠自建住房，制造业和服务业人员住房自有化率和住房市场化率均较低

三、不同区域城镇居民的住房分化情况

（一）居住水平差异及变化

1.住房水平低的城市主要分布在东三省和内蒙古地区以及广东部分城市，住房水平高的城市主要分布在江苏、浙江、福建、湖南、湖北等地

2.35个大中城市住房水平改善程度高于平均水平

（二）迁移人口分布

1.迁移人口主要流向大中城市，珠三角和长三角地区形成城市群效应

2.城市内迁移人口比例高的前50城市中，大中城市和中小城市约各占一半

（三）市场结构差异

1.三、四线城市住房自有化率明显高于一、二线城市

2.租赁住房比例高的城市主要分布在珠三角、长三角

3.大中城市城中村占比低于均值

四、主要结论

第七章　上海、南京房地产市场调控调研报告

一、地方连续多次调控

（一）上海做法

（二）南京做法

二、调控效果不佳

（一）限价政策导致一、二手住房价格倒挂，房价名跌实涨

（二）限购政策强化地价上涨预期，摇号卖地呈常态

（三）借钱买房深入人心，投资投机观念盛行

三、完善房地产市场调控建议

（一）房地产市场需求调控宜以中央为主导

（二）因城施策重在供给端管理

（三）预期管理亟需大大加强

（四）国企宜逐步退出房地产领域

第八章　海南房地产市场金融风险调研报告

一、海南房地产市场总体情况

二、海南房地产市场金融特征及潜在风险

（一）商业银行：房地产贷款是重要资产和潜在风险点，目前不良率低于全国水平，风险抵抗能力较强，高风险的表外业务多由总行开展

1.房地产贷款占比较高，金融系统容易受到房地产市场风险的影响

2.房地产开发贷款占比相对较高，房企违约更可能成为风险爆发的导火索

3.目前房地产贷款不良率较低，开发贷款不良率显著低于全国水平

4.对房企违约和房价下跌的抵抗能力较强

5.表外业务多由总行层面操作

（二）非银行金融机构：股票融资、外币贷款等标准融资较为发达，非标融资小且与全国风险相对隔离

1.非银业务由外地总部负责，房地产非银业务的监管空前严格

2.股票融资、外币贷款等标准融资较为发达，非标融资规模较小且与全国的关联较弱、风险相对隔离，但2017年增速较快

（三）房地产企业：杠杆率较低，融资渠道多元，巨头房企资金充裕、配套能力强，但不利于风险分散，积累了一定风险

1.过去5年房地产企业杠杆率较低，2017年来快速提升，积累了一定违约风险

2.房企资金来源渠道多样，巨头房企资金相对充裕，融资成本较低，但信息披露不全

3.大型房企基建配套能力较强，有助于降低地方政府债务风险

4.行业集中度提升，一方面引发银行恶性竞争，另一方面使得风险集中于少数巨头房企，不够分散

5.房地产企业过度囤地，间接加大房价波动

6.三类房企的违约风险较大

（四）购房居民：占主导地位的岛外需求与全国宏观经济和金融形势密切关联，或存在不小比例的投机性需求，低实际首付贷款、低龄购房者贷款和投机性空置等问题需被重视

1.近年销售的商品住宅中，岛外人员购房约占八成，使得海南与全国宏观经济和金融市场连接紧密

2.可能存在不小比例的投机性需求

3.需重点关注低实际首付贷款或“类首付贷”，以及低龄购房者贷款

4.房价上升加剧贫富差异，使得房地产市场逐渐失去坚实的托底购买力

三、防范房地产市场金融风险的建议

（一）完善房地产信息监控和披露机制

（二）加强商业银行房地产贷款管理

（三）抑制住房投机性需求，避免岛外需求过度推升本地居住成本

（四）以“房地产+”协同推进产业发展，避免房地产业一枝独大

第九章　房地产市场调控问题研究综述

一、关于房地产市场调控问题的研究

（一）调控目标

（二）调控对象

（三）调控手段

1.税收手段

2.金融政策

3.土地供给和保障房建设

4.行政限制性手段

（四）调控效果

1.多数学者认为房地产市场调控效果不佳

2.有学者认为房地产调控短期有效果且存在区域差异

二、关于房价泡沫的研究

（一）房价泡沫测度

（二）房价泡沫产生的原因

（三）房价泡沫破灭影响

（四）关于我国房价泡沫的观点

三、完善房地产市场调控的政策建议

1.建立稳定的需求调控机制

2.增加供给

3.加快房地产金融和税收制度改革

4.解决好中央和地方关系

5.完善配套政策

四、政策评述

参考文献