城市老旧住宅小区更新路径与机制研究电子书

前言

第1章 绪论

1.1 研究背景

1.1.1 城市发展由增量扩张转向存量优化的新常态

1.1.2 城市老旧住宅小区原来规划建设的局限性

1.1.3 国家及地方相关政策推进更新工作

1.1.4 目前城市老旧住宅小区更新的问题

1.2 研究目的和意义

1.2.1 研究目的

1.2.2 研究的意义

1.3 国内外研究与实践发展状况

1.3.1 欧美国家老旧住宅小区更新改造发展实践

1.历史沿革

2.欧美国家城市更新主要理论

3.欧美国家更新改造实践

4.欧美国家更新改造总结

1.3.2 日本老旧住宅小区更新改造发展实践

1.“团地再生”的概念

2.“团地再生”的技术手段

1.3.3 我国老旧住宅小区更新改造发展实践

1.国家政策层面

2.其他地方工作推进

（1）北京老旧住宅小区综合整治

（2）上海市旧住宅综合改造

（3）广州市老旧住宅小区更新

（4）上海、深圳市破解加梯难题

（5）广州鼓励小区利用公共空间增加停车场

3.江苏省工作推进

1.4 研究目标

1.5 研究内容与方法

1.5.1 研究内容

1.5.2 研究主要方法

第2章 理论研究基础

2.1 城市更新理论

2.1.1 国外城市更新理论的发展历程

2.1.2 国内城市更新理论的发展历程

2.1.3 城市更新理论对老旧住宅小区更新的启示

2.2 城市有机更新理论

2.2.1 国外城市有机更新理论的发展历程

2.2.2 我国城市有机更新理论的发展历程

2.2.3 城市有机更新对老旧住宅小区更新的启示

2.3 新城市主义理论

2.3.1 国外新城市主义的发展历程

1.新城市主义理论的起源

2.《新城市主义宪章》

3.新城市主义的发展现状

2.3.2 我国新城市主义的发展历程

2.3.3 新城市主义对老旧住宅小区更新的启示

2.4 城市双修理论

2.4.1 城市双修理论的发展历程

2.4.2 城市双修内涵

1.城市修补方面

2.城市生态修复方面

2.4.3 城市双修理论对老旧住宅小区更新的启示

（1）修复生态景观

（2）合理更新空间布局

（3）挖掘地域文化特色

（4）打造宜居居住区

2.5 弹性城市理论

2.5.1 国外弹性城市理论的发展历程

2.5.2 我国弹性城市理论的发展历程

2.5.3 弹性城市理论对老旧小区更新的启示

2.6 可持续发展理论

2.6.1 国外可持续发展理论的发展历程

2.6.2 我国可持续发展理论的发展历程

2.6.3 可持续发展对老旧住宅小区更新的启示

2.7 人居环境科学理论

2.7.1 国外人居环境科学理论的发展历程

1.从全球的城市化谈起

2.学术思想的发展

3.世界性学术组织的推进

2.7.2 我国人居环境科学理论的发展历程

2.7.3 人居环境科学理论对老旧住宅小区更新的启示

2.8 社区治理理论

2.8.1 国外社区治理理论的发展历程

1.社区理论

2.社区治理理论

2.8.2 我国社区治理理论的发展历程

1.社区治理

2.老旧住宅小区治理

2.8.3 社区治理理论对老旧住宅小区更新的启示

（1）积极转变政府职能

（2）建设居民自治的社区文化

（3）培养多样化的治理主体

（4）探索多样化的筹资路径

第3章 老旧住宅小区现状分析

3.1 老旧住宅小区界定

1.住建部对老旧住宅小区更新界定

2.北京市对老旧住宅小区更新界定

3.上海市对老旧住宅小区更新界定

4.杭州市对老旧住宅小区更新界定

5.合肥市对老旧住宅小区更新界定

6.江苏省不同地区对老旧住宅小区更新界定

（1）南京市对老旧小区更新界定

（2）常州市对老旧小区更新界定

（3）苏州市对老旧小区更新界定

（4）无锡市对老旧小区更新界定

7.老旧住宅小区的涵义、类型及特征

3.2 老旧住宅小区类型分析

3.2.1 老旧住宅小区类型

3.2.2 江苏省老旧住宅小区现状

1.老旧住宅小区现状

（1）江苏省老旧住宅小区

（2）南京市老旧住宅小区

2.南京老旧住宅小区整治情况

3.3.3 “空间类型”角度的老旧住宅小区更新

1.传统街巷式

（1）传统街巷式特点

（2）更新基本思路

（3）更新一般要求

（4）更新特殊要求

2.单位大院式

（1）单位大院式特点

（2）更新基本思路

（3）更新一般要求

（4）更新特殊要求

3.居住小区式

（1）居住小区式特点

（2）更新基本思路

（3）更新一般要求

（4）特殊要求

3.3 老旧住宅小区概括分类

3.3.1 以建筑分类及其风貌整治原则分类

3.3.2 以公共区域环境与功能分类

3.4 老旧住宅小区更新的基本原则

1.以人为本的原则

2.以宜居为原则

3.科学性与针对性原则

4.系统性与可操作性原则

5.指导性原则

第4章 政策法规体系与更新策略

4.1 国外政策法规研究

4.1.1 欧美国家

1.英国

2.美国

3.德国

4.1.2 日本

4.1.3 东南亚国家

1.新加坡

4.2 国内政策法规研究

4.2.1 国家层面的法律法规

4.2.2 部门规章政策

4.2.3 典型性地区老旧住宅小区政策

1.北京市

2.上海市旧住宅综合改造

3.广州市

4.杭州市

5.吉林省

4.2.4 江苏省及南京市政策

4.3 政策法规问题剖析

1.缺乏高层次、专项的法律法规，政策法规建设存在严重滞后性

2.政策法规呈空间差异性、时间间断性，缺乏长效机制

3.国家层面政策法规重原则，可操作性欠佳，缺少解释和配套实施办法

4.老旧住宅小区后期运营维护政策法规缺失，改造后小区长期效果令人担忧

4.4 老旧住宅小区更新策略

4.4.1 “完善法律、制度保障”的顶层设计

1.立法内容

2.打破老旧住宅小区更新的政策瓶颈

3.建立实施机制

4.建立协调机制

4.4.2 坚持“总体部署，分类实施”的推进

1.编制老旧住宅小区更新总体计划

2.坚持“分类评价、有序开展”

（1）整体改造

（2）功能提升

（3）综合整治

3.坚持“落实牵头部门，多部门有效协作”

4.4.3 坚持“规划引领，社区营造”的导向

1.老旧住宅小区更新要坚持“服从城市总体设计”

2.全过程公众参与规划

3.落实“城市双修”

4.4.4 拓宽筹资渠道，实施多元融资

1.搭建多元主体参与老旧住宅小区更新平台

2.增强居民主体地位

3.“政府引导、社会投入、市场动作”筹资

4.深度挖潜，寻求收益

4.4.5 创建“业主主体、政府引导、社会参与”多元更新格局

1.多主体参与模式

2.建立协商机制

4.4.6 优化更新设计

第5章 老旧住宅小区更新路径

5.1 全面调研，建设数据库

5.1.1 摸底调查内容

1.现状与更新意愿等基本情况调查

2.对老旧住宅小区的普查结果进行综合评价的分析方法

5.1.2 摸底调查组织

5.1.3 建设老旧住宅小区数据库

1.信息采集系统

2.信息系统

3.信息更新系统

4.数据库内容

（1）城建档案数据

（2）建筑物扩展数据

（3）建筑物业务数据

（4）建筑物专题数据

（5）其他专题数据

5.2 建设信息平台，提高工作效率

5.2.1 需求分析

1.业务需求

2.功能需求

（1）项目审核

（2）项目管理

（3）资金管理

（4）监督检查

（5）统计与分析

（6）系统管理

5.2.2 建设目标

1.业务目标

2.技术目标

（1）信息安全

（2）技术先进

（3）系统稳定

（4）操作简便

（5）配置合理

（6）便于扩充

（7）运行高效

（8）易维护性

（9）设计规范

5.2.3 建设范围

5.2.4 建设原则

1.先进性

2.可靠性

3.网络结构稳定性

4.标准性

5.可升级性和易扩展性

6.安全性

7.可管理性

5.3 系统谋划，有序推进

5.3.1 制定系统的老旧住宅小区更新规划

1.深入细致的调查与研究

2.制定多样化的更新策略与标准

3.适用的相关标准

5.3.2 确定更新模式，稳步推进

1.政府主导

2.业主自发，政府支持

3.市场动作，政府引导

5.3.3 分类评价，有序推进

1.拓展老旧住宅小区更新思路，提供多种更新可能与模式

2.制订更新路线图

3.连片成区

4.结合“微更新”，进行专题更新与织补

5.4 规划先行、优化设计

5.4.1 物质形态更新

1.空间布局

2.住区功能优化

3.优化交通组织

4.建筑与空间形态整合

5.绿化景观优化

5.4.2 社会形态更新

1.挖掘社区文化

2.社区营造

5.5 老旧住宅小区评价

5.5.1 分类指标设置的原则

5.5.2 老旧住宅小区分类指标体系

5.5.3 确定指标权重

1.专家调查法确定权重

2. AHM算法确定权重

3.模糊综合评价法

5.5.4 典型案例的应用

1.更新改造前评价

（1）结构安全指标评价

（2）其他指标评价

2.更新改造后评价

第6章 老旧住宅小区更新机制构建

6.1 老旧住宅小区更新机制理论基础

6.1.1 准公共产品理论

6.1.2 新公共服务理论

6.1.3 多中心治理理论

1.治理主体的多元化

2.强调参与及自组织发展

3.多元的权力结构

4.统一运行制度和规则

6.1.4 规制俘虏与监管俘获理论

6.1.5 绩效评价理论

6.2 制约老旧住宅小区更新问题

6.2.1 我国老旧住宅小区更新工作特点

1.更新对象

2.居住现状

3.更新资金

4.更新组织

5.更新手法

6.2.2 老旧住宅小区更新问题

1.部门协调联动问题

2.资金来源问题

3.相关政策法规问题

4.设计手法问题

（1）缺乏对城市区域规划的协调思考

（2）缺乏对人文、文化要素的提取及传承

（3）缺乏有针对性的、多方案的比选

5.“运动式”推进问题

6.项目实施低效问题

7.监管薄弱问题

8.群众参与问题

9.更新效果评价问题

10.长效管理问题

6.3 建立量身定做的政策法规保障机制

6.3.1 国家层面的法律法规

1.建立高位统筹协调利益相关人的法律法规

2.完善老旧住宅小区有机更新与管理的建管交接制度及司法调解机制

6.3.2 省市层面的法律法规

1.规划先导、试点先行

2.居民主导、自治共治

3.因区制宜、分类施策

6.4 建立权责划分和资金筹措推进机制

6.4.1 权责分析与定位

1.问题

2.权责明晰后工作思路

（1）各司其责

（2）规范老旧住宅小区更新职责

6.4.2 资金筹措

1.建立多元的资金筹措机制

2.充分运用市场运作机制

3.提高资金使用效益

6.5 建立高效的工程管理创新机制

6.5.1 理顺建设程序

6.5.2 优化规划设计

1.老旧住宅小区更新要坚持“服从城市总体设计”的原则

2.“四新”引领，集中力量编制设计导则

3.充分调研，优化设计

（1）调查摸底

（2）初步设计

（3）优化设计

（4）方案公示

6.5.3 强化过程管理

1.科学制定分期更新计划

2.积极做好施工前的沟通

3.施工管控要细致

4.广泛发动群众监督项目施工

5.精细化施工细节要求

（1）设立施工现场综合管理部

（2）“六牌三图”设置

（3）文明化施工

（4）材料堆放

（5）施工时间

（6）矛盾处理

6.5.4 落实验收考核

6.6 建立有的放矢的监管机制

6.6.1 目前公共工程监管体系

1.人大立法监督

2.政府计划部门的监督

3.政府财政部门的监督

4.政府建设主管部门的监督

5.审计监督

6.社会监督

6.6.2 老旧住宅小区更新监管

1.老旧住宅小区更新监管原则

2.加强政府监管，突出“科学化”和“系统化”

3.加强社会公众监管，突出“公开化”和“全程化”

4.监管检查内容

5.监督检查方式

6.7 建立行之有效的长效管理机制

6.7.1 从多元治理入手

6.7.2 培育致力于老旧住宅小区的物业服务企业

6.7.3 组织实施

6.8 培育“自组织”主导机制

6.8.1 “自组织”的培育

1.寻找切入点，搭建信息通道

2.发掘能人，聚集社区资源

3.寻找共识，组建“自组织”队伍

4.搭建资源平台，推动组织正式运作

5.深度对接组织发展，推动组织建设

6.8.2 “自组织”参与更新

1.拆违工作强力推进

2.摸清家底，归档分类

3.参与规划设计方案制定

4.参与更新实施监督

6.8.3 “自组织”支援

1.培力、培伴

2.社区营造培训班

3.营造自治运行机制

第7章 老旧住宅小区更新实施

7.1 国外老旧住宅小区更新手法

7.1.1 日本

7.1.2 欧美国家

7.2 老旧住宅小区更新建设程序

7.2.1 前期阶段

7.2.2 规划设计阶段

1.现状调查

2.征询意见

3.方案公示

4.过程变更

7.2.3 项目实施阶段

7.3 老旧住宅小区更新设计要点

7.3.1 更新设计原则

1.服从城市总体设计原则

2.坚持四新原则

7.3.2 结构安全

1.设计依据

2.设计流程

3.加固更新设计要点

7.3.3 建筑风貌

1.设计依据

2.设计流程

3.设计要点

7.3.4 内部空间

1.设计依据

2.设计流程

3.设计要点

7.3.5 建筑物维护（外接触面）

1.屋面更新设计

（1）设计依据

（2）设计流程

（3）设计要点

2.建筑外墙

（1）设计依据

（2）设计流程

（3）设计要点

3.门窗工程

（1）设计依据

（2）设计流程

（3）设计要点

7.3.6 附属设施

1.给排水设施

（1）设计依据

（2）设计流程

（3）设计要点

2.用电设施

（1）设计依据

（2）设计流程

（3）设计要点

3.加装电梯

（1）设计依据

（2）设计流程

（3）设计要点

4.燃气管线

（1）设计依据

（2）设计流程

（3）设计要点

5.养老适老设施

（1）设计依据

（2）设计流程

（3）设计要点

7.3.7 室外环境

1.小区入口及围护

（1）设计依据

（2）设计要点

2.场地与广场设计

（1）设计依据

（2）设计要点

3.道路及交通系统

（1）设计依据

（2）设计流程

（3）设计要点

4.绿地与景观

（1）设计依据

（2）设计流程

（3）设计要点

5.噪声、光、风等物理环境

（1）设计依据

（2）设计要点

7.3.8 公共服务设施

1.照明设施

（1）设计依据

（2）设计流程

（3）设计要点

2.指示系统

（1）设计依据

（2）设计要点

3.停车设施

（1）设计依据

（2）设计流程

（3）设计要点

4.无障碍设施

（1）设计依据

（2）设计要点

5.垃圾分类

（1）设计依据

（2）设计要点

6.便民设施

（1）设计依据

（2）设计要点

7.健身活动设施

（1）设计依据

（2）设计要点

7.3.9 综合管网

1.给排水管网

（1）设计依据

（2）设计流程

（3）设计要点

2.供电设施

（1）设计依据

（2）设计流程

（3）设计要点

3.燃气设施

（1）设计依据

（2）设计流程

（3）设计要点

4.信息网络

（1）设计依据

（2）设计流程

（3）设计要点

5.安防设施

（1）设计依据

（2）设计流程

（3）设计要点

7.3.10更新设计推荐清单

7.4 老旧住宅小区更新精细化施工

1.质量管理精细化

（1）建立健全老旧住宅小区更新质量保证体系

（2）落实质量责任制，推行全面质量管理

（3）实行样板引路，强化过程控制

2.施工组织精细化

（1）科学组织，统筹安排

（2）沟通协调，满足进度

3.安全文明施工精细化

（1）策划建设安全文明工地

（2）营造良好的企业文化氛围。

（3）制定现场环境管理方案。

7.5 老旧住宅小区更新项目监管

1.明确工作责任，实行责任制

2.制定市民监督员制度，充分尊重民意

3.接受社会第三方监督

4.保证各项信息公开和透明，建立老旧住宅小区更新资料库

7.6 工程竣工与移交

1.更新完成后，移交给业主委员会，由业主自行管理

2.更新完成后，移交给专业物业服务公司

（1）物业服务企业水平低，服务质量不高

（2）物业服务资金匮乏，支出年年增长

（3）物业服务基础差，居民服务要求高

（4）业主过度维权或自治意识淡漠，导致业主委员会不作为

第8章 案例分析与绩效评价

8.1 某北巷小区更新

1.小区概况

2.设计与施工要点

（1）14栋5层住宅现状

（2）5栋1 -2层建筑现状

（3）景观现状

（4）更新效果图

（5）单元门更新

（6）屋顶美化

（7）小区入口更新

（8）小区入口广场更新

（9）小区庭院围墙更新

（10）绿化更新

（11）沿河绿化

（12）增设机动车停车位

（13）健身场所更新

8.2 某东村小区更新

1.小区概况

2.主要更新内容和措施

3.更新前后对比照片

4.主要经验和体会

8.3 某路190号小区更新

1.小区基本情况

2.主要更新内容和措施

3.更新前中后对比照片

4.主要经验和体会

8.4 某新村小区更新

1.项目概况及成效

2.主要更新内容和措施

3.更新前中后对比照片

4.主要经验和体会

8.5 老旧住宅小区更新绩效评价

8.5.1 老旧住宅小区更新及公共工程绩效评价综述

1.老旧住宅小区更新绩效评价研究

2.建设项目绩效评价研究

8.5.2 老旧住宅小区更新绩效评价

1.老旧住宅小区更新绩效评价的逻辑模型分析

2.老旧住宅小区更新绩效评价指标体系

3.绩效评价指标权重的确定与应用

4.绩效评价方法的选取

（1）物元

（2）量域、量值域、物元的可拓性

（3）节域

（4）关联度与关联函数

8.5.3 实证分析

1.基本情况

2.评价过程

（1）确定权重

（2）确定经典域与节域

（3）确定各指标评价值

（4）计算关联度

3.结果分析

结语

（一）研究取得的主要成果：

1.立足问题导向研究城市老旧小区更新策略、路径、机制

（1）老旧住宅小区更新策略

（2）老旧住宅小区更新路径

（3）老旧住宅小区更新机制

2.老旧住宅小区现状及更新效果的评价

（1）分类指标设置原则

（2）老旧住宅小区分类指标体系

（3）确定指标权重

（4）模糊综合评价法

3.对老旧住宅小区更新进行绩效评价

（1）老旧住宅小区更新绩效评价的逻辑模型

（2）老旧住宅小区更新绩效评价指标体系

（3）绩效评价指标权重的确定

（4）绩效评价方法的选取

（二）研究不足之处与展望

参考文献

附录一 老旧住宅小区更新工作导则

1 总则

2 基本规定

3 房屋建筑本体更新

3.1 结构更新

3.1.1 一般规定

3.1.2 可靠性鉴定

3.1.3 加固改造设计

3.1.4 加固改造的施工及验收

3.2 建筑风貌与布局更新

3.3 内部功能区间更新

3.3.1 套内功能空间与布局更新

3.3.2 楼内公共空间更新

3.4 建筑物围护

3.4.1 一般规定

3.4.2 建筑屋面更新

3.4.3 建筑立面更新

3.4.4 建筑门窗及外遮阳更新

3.5 电梯更新

3.6 附属设施

4 小区公共区域

4.1 一般规定

4.2 小区环境

4.2.1 小区入口及围护更新

4.2.2 场地与广场设计

4.2.3 道路交通系统更新

4.2.4 绿地与景观更新

4.3 公共服务设施

4.3.1 照明与安防设施更新

4.3.2 指示系统

4.3.3 垃圾分类

4.3.4 便民设施更新

4.3.5 停车设施更新

4.3.6 无障碍与适老设施更新

4.3.7 健身娱乐设施

4.4 综合管网

4.4.1 一般规定

4.4.2 给、排水管线更新

4.4.3 电气管线更新

4.4.4 信息网络更新

4.4.5 安防系统更新

5 组织实施

附录二 老旧住宅小区更新调研表

第一部分 基本情况及改造意愿调查表

第二部分 改造内容选择调查表

第三部分 改造后满意程度调查表