房地产项目开发税收基础实务电子书

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自序 房地产税收实务的“一线解读”

目录

第一章 房地产行业概述

第一节 房地产开发主体

一、房地产行业的定义

二、房地产开发企业的设立条件

三、房地产开发企业资质等级

四、房地产行业相关概念

第二节 房地产开发一般流程

一、项目可行性研究和决策

二、项目前期准备

三、工程建设

四、项目预售

五、竣工验收交付使用

第三节 房地产开发特定事项

一、建设用地规划许可证申领

二、建设工程规划许可证申领

三、建筑工程施工许可证申领

四、竣工验收的要求

五、竣工验收备案的要求

六、商品房预售条件

七、办理首次登记条件

八、人防设施建设要求

第二章 取得国有土地使用权

第一节 主要涉税事项及税种

一、涉税事项

二、涉及税种

第二节 竞得土地后自行开发 受让土地

一、印花税

二、契税

三、城镇土地使用税

第三节 设立项目公司开发受让土地

一、产权转移书据印花税

二、增值税

三、土地增值税

四、企业所得税

五、增值税专用发票开具

六、设立项目公司规定

第三章 项目公司登记设立

第一节 主要涉税事项及税种

一、涉税事项

二、涉及税种

第二节 印花税

一、营业账簿印花税

二、产权转移书据印花税

三、财产租赁合同印花税

第三节 房产税

一、案例描述

二、风险提示

三、防控建议

四、税款计算

五、财务核算

第四节 城镇土地使用税

一、案例描述

二、风险提示

三、防控建议

四、税款计算

五、财务核算

第五节 契　税

一、案例描述

二、风险提示

三、防控建议

四、税款计算

五、财务核算

第六节 个人所得税

一、案例描述

二、风险提示

三、防控建议

四、税款计算

五、财务核算

第七节 企业所得税

一、案例描述

二、风险提示

三、防控建议

第八节 取得票据要符合规定

一、风险提示

二、防控建议

第九节 按规定办理增值税 一般纳税人登记

一、风险提示

二、防控建议

第十节 首次申领增值税发票的 相关规定

一、风险提示

二、防控建议

第四章 开发建设

第一节 主要涉税事项及税种

一、涉税事项

二、涉及税种

第二节 印花税

一、案例描述

二、风险提示

三、防控建议

四、税款计算

五、财务核算

第三节 城镇土地使用税

一、案例描述

二、风险提示

三、防控建议

四、税款计算

五、财务核算

第四节 增值税

一、施工现场水电费的处理要符合规定

二、取得增值税扣税凭证应符合规定

三、企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无 偿借贷行为，免征增值税

四、增值税会计处理

第五节 契　税

一、案例描述

二、风险提示

三、防控建议

四、税款计算

五、财务核算

第六节 环境保护税

一、案例描述

二、风险提示

三、防控建议

四、税款计算

五、财务核算

第七节 企业所得税

一、计税成本对象的确定应符合规定

二、计税成本支出内容的归集应规范

三、计税成本核算应符合一般程序

四、开发产品应按制造成本法进行计量与核算

五、特定成本应按规定方法进行分配

六、财务核算

第八节 土地增值税

一、确定清算单位

二、合理归集收入、成本、费用

三、明确核算对象

四、取得凭证要符合规定

第九节 开发建设环节留存备查资料

一、风险提示

二、防控建议

第五章 预售签约

第一节 主要涉税事项及税种

一、涉税事项

二、涉及税种

第二节 房产税

一、案例描述

二、风险提示

三、防控建议

四、税款计算

五、财务核算

第三节 印花税

一、案例描述

二、风险提示

三、防控建议

四、税款计算

五、财务核算

第四节 增值税

一、收到预收款应按规定开具增值税发票

二、收到预收款时应预缴增值税

三、提前确认纳税义务发生不预缴增值税存在涉税 风险

第五节 城市维护建设税及教育费 附加

一、案例描述

二、风险提示

三、防控建议

四、税款计算

五、财务核算

第六节 土地增值税

一、案例描述

二、风险提示

三、防控建议

四、税款计算

五、财务核算

第七节 企业所得税

一、按规定确认销售收入的实现

二、销售未完工开发产品应计算预计毛利额

第八节 个人所得税

一、案例描述

二、风险提示

三、防控建议

四、税款计算

五、财务核算

第六章 竣工交付

第一节 主要涉税事项及税种

一、涉税事项

二、涉及税种

第二节 增值税

一、按规定确认纳税义务发生时间

二、按规定扣除土地价款、计算当期应纳税额

三、准确划分不得抵扣的进项税额

四、选择简易计税方法计税应符合的条件

五、选择简易计税方法计税的要准确计算销售额

六、购进农产品进项税扣除应符合规定

七、出租自行开发的房地产项目应按规定缴纳增值税

八、关联交易的处理应符合规定

九、出售无产权车位的处理

十、视同销售、混合销售业务的处理

十一、其他提示事项

十二、财务核算

第三节 城镇土地使用税

一、案例描述

二、风险提示

三、防控建议

四、税款计算

五、财务核算

第四节 房产税

一、案例描述

二、风险提示

三、防控建议

四、税款计算

五、财务核算

第五节 土地增值税

一、案例描述

二、风险提示

三、防控建议

四、税款计算

五、财务核算

第六节 企业所得税

一、完工产品应及时计算其实际毛利额

二、视同销售应按规定处理

三、财政性资金的处理应符合规定

四、企业与其关联方之间的业务往来，应符合独立 交易原则

五、成本、费用的扣除应符合规定

六、企业所得税其他注意事项

七、财务核算

第七节 本环节需留存备查的资料

第七章 土地增值税清算

第一节 主要涉税事项及税种

一、土地增值税清算

二、企业所得税退税

三、尾盘销售申报

四、主要涉及税种

第二节 土地增值税

一、基本规定

二、清算条件

三、清算单位

四、清算应提供的资料

五、房地产转让收入

六、土地增值额的扣除项目

七、核定征收

八、土地增值税清算后补缴税款的滞纳金问题

九、按规定做好尾盘销售申报

第三节 企业所得税

一、案例描述

二、风险提示

三、防控建议

第四节 财务核算

第八章 项目公司注销

第一节 增值税

一、资产处置

二、留抵进项税额的处理

三、预缴税款留存的处理

四、发票的处理

第二节 城市维护建设税及教育费 附加

一、风险提示

二、防控建议

第三节 土地增值税

一、准确核算已售面积

二、公建配套项目移交或出售情况

第四节 印花税

一、风险提示

二、防控建议

第五节 企业所得税

一、注销当年度的企业所得税申报

二、剩余开发产品处置时计税成本的确认

三、资产、负债的清算处置

四、清算税金及附加

五、清算费用

六、清算弥补以前年度亏损

七、清算后剩余财产分配

第六节 个人所得税

一、支付补偿金涉及个人所得税

二、自然人股东涉及股息、红利个人所得税

第七节 综合案例

一、案例描述

二、产权转移书据印花税

三、增值税

四、城市维护建设税及教育费附加、地方教育附加

五、土地增值税

附录 房地产行业税收政策

一、增值税

二、个人所得税

三、企业所得税

四、土地增值税

五、房产税

六、城镇土地使用税

七、契税

八、城市维护建设税及教育费附加

九、印花税

十、环境保护税

十一、其他

一、法律

二、行政法规

三、规章、规范性文件

四、地方性法规

后记