房地产企业全流程税务问题与应对实战电子书

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内 容 提 要

前言

第1章 新税收政策解读与应用

1.1 《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》解读与应用

1.1.1 政策要点

1.1.2 解读与应用

1.2 《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》解读与应用

1.2.1 政策要点

1.2.2 解读与应用

1.3 《财政部 税务总局关于扩大固定资产加速折旧优惠政策适用范围的公告》解读与应用

1.3.1 政策要点

1.3.2 政策解读与应用

1.4 《国家税务总局关于异常增值税扣税凭证管理等有关事项的公告》解读与应用

1.4.1 政策要点与解读

1.4.2 政策应用

1.5 创业投资企业税收优惠政策要点解读

1.5.1 政策要点

1.5.2 政策解读与应用

1.6 房地产企业内部资金无偿借贷税务新政策

1.6.1 新准则适用范围

1.6.2 新准则修订变化

1.6.3 政策应用

第2章 房地产企业并购、拿地税务政策解读

2.1 房地产企业并购税务政策解读

2.1.1 “营改增”后土地增值税

2.1.2 “营改增”后视同销售房地产的土地增值税

2.1.3 “营改增”后转让房地产税金扣除

2.1.4 “营改增”后建筑安装工程费

2.2 房地产企业拿地税务政策解读

2.2.1 城镇土地使用税解读

2.2.2 耕地占用税解读

2.2.3 印花税解读

2.2.4 契税解读

第3章 房地产企业并购税务问题与应对

3.1 房地产企业并购及其特点

3.1.1 房地产行业的并购现象

3.1.2 房地产企业的并购特点

3.2 房地产行业并购过程中的税务问题

3.2.1 内部并购：逃税

3.2.2 行业并购：避税

3.3 几种不同并购模式的税负分析

3.3.1 直接购买房地产项目模式

3.3.2 收购方购买出让方股权模式

3.3.3 合资开发模式

3.4 房地产企业并购重组中的税务风险

3.4.1 政策方面的风险

3.4.2 操作过程中的风险

3.4.3 执法方面的风险

3.4.4 房地产企业并购重组中税务风险的应对策略

第4章 房地产企业股权并购税收问题解析

4.1 资产收购与股权收购及其区别

4.1.1 资产收购

4.1.2 股权收购

4.1.3 资产收购与股权收购的区别

4.2 以股权转让方式转让土地、房屋的运作

4.2.1 股权兼并

4.2.2 股权收购

4.3 股权平价转让的税务问题

4.3.1 股权平价转让政策解读

4.3.2 案例分析：股权转让税务处理

4.4 自然人转让股权计税价格偏低的调整

4.4.1 净资产核定法

4.4.2 类比法

4.4.3 其他合理方法

4.5 先分配利润再转让股权还是直接转让股权的选择

4.5.1 纳税筹划思路

4.5.2 纳税筹划方案

4.6 先增资扩股再平价转让股权

4.6.1 收购全部股份

4.6.2 增资后转让股权

4.7 股权转让税务处理

4.7.1 股权转让的土地增值税

4.7.2 企业转让股权纳税义务发生时间点的确认

4.7.3 统一集团内平价转让股权的纳税调整

第5章 房地产企业资产重组问题税收分析

5.1 企业资产收购的税收分析

5.1.1 资产收购重组交易处理

5.1.2 资产收购的所得税处理

5.2 股权收购的价值与税务处理

5.2.1 利用股权收购调整房地产企业架构

5.2.2 利用企业合并降低税负

5.2.3 股权收购合并方案

5.3 利用企业分立降低企业税负

5.3.1 企业分立税收利益体现

5.3.2 企业分立税务筹划空间

第6章 房地产企业拿地税务问题

6.1 房地产企业取得政府土地返还款如何筹划

6.1.1 土地返还款的用途

6.1.2 取得土地返还款条件

6.2 拿地支付的土地开发成本如何计缴契税

6.2.1 企业所得税土地计税成本的确定

6.2.2 契税的计税依据的确定

6.2.3 税务风险分析

6.2.4 税务风险应对策略

6.3 房地产开发企业“以房换地”存在的涉税问题

6.3.1 房地产公司以房换地的房是否缴交增值税

6.3.2 房地产公司以房换地的应用

6.4 以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的税务处理与纳税筹划

6.4.1 以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的税务处理

6.4.2 以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的纳税筹划

6.5 以土地入股取得土地的税务处理

6.5.1 增值税的税务处理

6.5.2 企业所得税的税务处理

6.5.3 土地增值税的税务处理

6.5.4 印花税的税务处理

6.5.5 契税的税务处理

6.6 通过股权收购间接获取土地使用权的涉税问题

6.6.1 操作方法

6.6.2 税负分析：股权转让方的税负分析

6.7 通过资产收购获取土地使用权的涉税问题

6.7.1 土地使用权受让方的涉税分析

6.7.2 出让方的涉税分析

6.8 通过“招、拍、挂”拿地的涉税分析

6.8.1 “招、拍、挂”拿地方式

6.8.2 “招、拍、挂”拿地的税务处理

第7章 土地获取的方式及税收规划

7.1 “招、拍、挂”拿地

7.1.1 土地招标

7.1.2 土地拍卖

7.1.3 土地挂牌

7.2 一、二级联动

7.2.1 一、二级联动的概念

7.2.2 一、二级联动的税务规划

7.3 股权交易拿地

7.3.1 直接购买土地使用权出让方的股权

7.3.2 先合资后股权交易方式

7.3.3 先新设后股权交易方式

7.3.4 股权收购拿地

7.4 其他土地获取方式

7.4.1 合作建房

7.4.2 在建工程转让

7.4.3 无偿划转

第8章 房地产企业各阶段涉税分析

8.1 土地取得阶段涉税分析

8.1.1 增值税

8.1.2 城镇土地使用税

8.1.3 印花税

8.1.4 契税

8.1.5 土地增值税

8.1.6 案例分析：土地取得阶段涉税分析

8.2 开发建造阶段涉税分析

8.2.1 印花税

8.2.2 城镇土地使用税

8.2.3 土地增值税

8.2.4 企业所得税

8.3 销售、转让阶段涉税分析

8.3.1 增值税

8.3.2 土地增值税

8.3.3 企业所得税

8.3.4 案例分析：销售、转让阶段涉税分析

8.4 竣工验收阶段涉税分析

8.4.1 产权办理

8.4.2 收入确认

8.4.3 竣工验收阶段几个特殊问题

8.4.4 竣工验收阶段涉及税务处理

8.4.5 案例分析：竣工验收阶段涉税分析

第9章 房地产企业各环节税务风险分析与应对

9.1 房地产企业各环节税务风险点

9.1.1 规划设计环节的税务风险点

9.1.2 投资开发环节的税务风险点

9.1.3 融资环节的税务风险点

9.1.4 拿地环节的税务风险点

9.1.5 预售环节的税务风险点

9.1.6 竣工验收环节的税务风险点

9.2 房地产各环节税务风险原因分析与应对

9.2.1 风险形成的原因分析

9.2.2 应对措施

9.2.3 案例分析：房地产税务筹划方案

第10章 房地产企业开发周期各环节税务管理模型

10.1 立项环节

10.1.1 项目公司组织形式的筹划

10.1.2 房地产运营的关键点

10.2 融资环节

10.2.1 债务重组的税务管理要点

10.2.2 债务重组的特殊性税务处理

10.3 土地取得环节

10.3.1 以国家出让方式取得土地

10.3.2 以资产收购方式取得土地

10.4 拆迁安置环节

10.4.1 货币补偿方式

10.4.2 就地安置房屋补偿方式

10.5 房地产销售环节

10.5.1 预售环节的税务处理

10.5.2 销售环节的税务处理

10.6 出租环节

10.6.1 自用、出租和出借商品房备案管理

10.6.2 自用、出租和出借商品房的税收管理

10.7 项目清算环节

10.7.1 土地增值税的减免税规定

10.7.2 土地增值税清算单位的确定

10.7.3 土地增值税预征率的规定

10.7.4 案例分析：房地产企业并购税务问题应对

第11章 房地产行业涉税难题及对策

11.1 拆迁还房的账务与税务处理

11.1.1 房地产企业拆迁还房的账务处理

11.1.2 房地产企业拆迁还房的税务处理

11.2 房地产开发企业代收费用的税务处理

11.2.1 房地产开发企业代收费用需要缴纳增值税

11.2.2 房地产开发企业代收费用的税务处理

11.3 产权式酒店经营方式的税务处理

11.3.1 产权式酒店的定义

11.3.2 产权式酒店投资回报的税务处理误区

11.3.3 产权式酒店投资回报的税务处理

11.3.4 案例分析：产权式酒店的税务处理

11.4 土地闲置费扣除的税务处理

11.4.1 土地闲置费的定义

11.4.2 土地闲置费的收费标准

11.4.3 土地闲置费的税务处理

11.5 商铺售后返租的税务处理

11.5.1 增值税

11.5.2 印花税

11.5.3 个人所得税

11.5.4 房产税

11.5.5 企业所得税

11.5.6 土地增值税

11.6 房企代垫首付和购房返税的税务处理

11.6.1 代垫首付

11.6.2 购房返税

11.7 合作建房的税务处理

11.7.1 企业所得税的处理

11.7.2 案例分析：合作建房税务处理

11.8 房地产企业汇算清缴中的成本与收入的税务处理

11.8.1 房地产企业不同阶段的收入处理

11.8.2 年终汇算清缴不能忽视的完工条件

11.8.3 年终汇算清缴的计税成本的纳税调整

11.8.4 未完工开发产品不进行汇算清缴

11.8.5 所得税汇算不同于项目清算

11.9 房地产企业与业主间违约金的处理

11.9.1 房地产企业收取业主违约金的处理

11.9.2 房地产企业与购房业主之间发生违约金的涉税处理

11.10 房地产预收的诚意金、订金、定金的处理

11.10.1 定金的税务处理

11.10.2 订金（保证金、诚意金、VIP卡）的税务处理

11.11 “还本”方式销售建筑物的税务处理

11.11.1 “还本”方式销售建筑物的概念

11.11.2 “还本”方式销售建筑物的税务处理

11.12 房地产开发企业不同拆迁补偿方式的税务处理

11.12.1 产权调换方式下的税务处理

11.12.2 案例分析：产权调换方式下的税务处理

11.12.3 作价补偿方式下的涉税处理

11.13 售房部（接待处）、样板房的税务处理

11.13.1 开发产品计税成本支出的内容

11.13.2 售房部（接待处）和样板房的税务处理

11.14 预收款的税务处理

11.14.1 预收款应确认为销售收入的实现

11.14.2 预售收入的税务处理

11.15 房地产企业销售未完工产品的税务处理

11.15.1 销售未完工开发产品取得的收入

11.15.2 销售未完工产品的税务处理

11.15.3 案例分析：销售未完工产品的税务处理

11.16 售楼部的会计与税务处理

11.16.1 建设售楼部的4种情况

11.16.2 售楼部的两种会计处理方法

11.16.3 售楼部的税务处理

11.17 卖精装房送家电、家具的税务处理

11.17.1 企业所得税的处理

11.17.2 增值税的处理

11.18 改造安置住房的税务处理

11.18.1 改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税

11.18.2 案例分析：安置住房的税务处理

11.19 房地产企业取得政府给予土地返还款的财税处理

11.19.1 财务处理：不得冲减土地购买成本

11.19.2 税务处理

11.20 房地产企业其他涉税难题的税务处理

11.20.1 逾期交房的税务处理

11.20.2 将自己开发的门面房作为售楼部的税务处理

11.20.3 出租地下车位使用权的税务处理

11.21 “营改增”政策下房地产企业的涉税处理

11.21.1 “营改增”政策下房地产企业以房抵工程款的涉税处理

11.21.2 “营改增”政策下房地产企业代建房屋及代建模式的涉税处理

11.21.3 “营改增”政策下房地产企业出售人防地下车位的涉税处理

第12章 房地产市场金融现状与合作模式

12.1 金融企业与房地产企业合作现状

12.1.1 大型房地产企业是参与融合实践的主体

12.1.2 涉及众多类型的金融机构

12.1.3 融合方式多样

12.1.4 房地产市场金融现状

12.2 金融企业与房地产企业的主要合作模式

12.2.1 “社区金融合作”模式

12.2.2 “项目资本合作”模式

12.2.3 “金融产品投资开发”模式

12.2.4 “互联网+金融创新产品”模式

12.3 金融企业与房地产企业合作模式的选择

12.3.1 “社区金融合作”融合模式优缺点

12.3.2 “项目资本合作”融合模式优缺点

12.3.3 “金融产品投资开发”融合模式优缺点

12.3.4 “互联网+金融创新产品”融合模式优缺点

第13章 金融企业与房地产企业合作过程中的税务风险与应对

13.1 金融企业与房地产企业合作过程中的税务风险

13.1.1 金融企业的税务风险

13.1.2 房地产企业的税务风险

13.2 金融企业与房地产企业合作过程中税务风险的应对措施

13.2.1 房地产抵押贷款风险控制措施

13.2.2 加强税企沟通交流

13.2.3 提高涉税人员业务处理能力

13.2.4 案例分析：问题与解决

第14章 房地产企业投资过程中的税务风险及应对

14.1 房地产企业相关税收政策解读

14.1.1 国家税务总局：统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策

14.1.2 专家建议应构建“重保有、轻流转”的房地产税制模式

14.2 注册地点选择与税务筹划

14.2.1 国际注册地点的筹划

14.2.2 国内注册地点的筹划

14.3 投资时间决策与税务风险

14.3.1 房地产投资风险与生命周期

14.3.2 不同阶段的房地产企业税务风险

14.4 投资方式与税务筹划

14.4.1 有形资产投资方式

14.4.2 无形资产投资方式

14.4.3 分期投资方式

14.5 投资资产决策与税务处理

14.5.1 直接购买固定资产

14.5.2 股东直接用固定资产投资

14.5.3 企业重组、合并方式取得的资产

14.5.4 股东无偿调拨

14.5.5 项目投资决策方法的应用

第15章 房地产企业融资过程中的税务风险及应对

15.1 融资资本来源

15.1.1 企业自有资金

15.1.2 预收账款

15.1.3 房地产投资信托

15.1.4 商业抵押担保证券

15.1.5 其他融资方式

15.2 房地产企业所面临的税务风险

15.2.1 房地产开发初期的税务风险

15.2.2 房地产开发中期的税务风险

15.2.3 房地产销售时期的税务风险

15.2.4 其他税务风险

15.3 房地产企业税务风险的应对策略

15.3.1 健全企业税务管理制度

15.3.2 增强税务风险控制意识

15.3.3 建立启动企业税务风险预警体系

15.4 商业地产运营模式选择与税务风险

15.4.1 商业地产的概念

15.4.2 商业地产运营常用模式

15.4.3 房地产融资租赁的税务风险

15.5 股权融资形式与税务处理

15.5.1 股权转让融资

15.5.2 股权的转让与担保

15.5.3 股权质押融资

15.5.4 明股实债

第16章 房地产企业融资过程中的税务筹划

16.1 集资的税务筹划

16.1.1 集资税务筹划

16.1.2 税务筹划方案

16.2 租赁业务的税务筹划

16.2.1 经营租赁涉税处理

16.2.2 融资租赁税务处理

16.3 信贷的税务筹划

16.3.1 贷款业务增值税筹划

16.3.2 案例分析：贷款业务增值税筹划

16.4 发行债券的税务筹划

16.4.1 企业债券溢价发行——直线摊销法

16.4.2 企业债券溢价发行——实际利率法

16.5 权益筹资的税务筹划

16.5.1 加权平均成本计算

16.5.2 案例分析：加权平均资本成本

16.5.3 税盾与税盾效应

16.6 项目融资的税务筹划

16.6.1 项目融资税务筹划在投资决策阶段的应用

16.6.2 项目融资税务筹划在融资决策阶段的应用

第17章 房地产企业并购重组中的税务风险及应对

17.1 房地产企业并购重组中的税务风险

17.1.1 历史遗留税务问题

17.1.2 税务架构不合理引起的风险

17.1.3 交易方式缺少税务规划引起的风险

17.1.4 未按规定申报纳税引起的风险

17.1.5 特殊性税务处理不合规引起的风险

17.2 房地产企业并购重组中税务风险的应对策略

17.2.1 并购重组中的税务风险应对策略

17.2.2 案例分析：并购重组问题与解决

第18章 房地产企业上市过程中涉及的税务风险及应对策略

18.1 上市利润要求与税务管理的矛盾

18.1.1 上市公司利润操纵方法

18.1.2 对上市公司利润操纵的税务管理

18.2 如何通过补税将利润“阳光化”

18.2.1 权责发生制账务调整

18.2.2 案例分析：补税问题与解决

18.3 股权结构安排中的税务风险及应对策略

18.3.1 股权转让中的税务风险

18.3.2 案例分析：扣缴义务人未依法扣缴税款承担的法律责任

18.4 多重组织结构安排的税务好处

18.4.1 案例分析：多重组织结构安排

18.4.2 多重组织结构的税务好处

18.5 上市地点选择与税务风险

18.5.1 企业在选择上市地点时应考虑的因素

18.5.2 企业在选择上市时应考虑的税务风险

18.5.3 案例分析：上市地点选择问题与解决

第19章 房地产企业上市后的税务风险及应对策略

19.1 上市公司税务筹划受到的局限

19.1.1 战略发展与决策制定

19.1.2 税务筹划风险方面存在的问题

19.2 上市房地产公司常用税务筹划方法

19.2.1 以房地产出资

19.2.2 企业分立

19.2.3 案例分析：上市房地产公司税务问题与解决

第20章 新税收政策应用要点与案例分析

20.1 享受加计抵减优惠的30个要点与案例分析

20.1.1 基本政策规定

20.1.2 政策适用范围

20.1.3 销售额的确定

20.1.4 如何适用政策优惠

20.1.5 如何进行纳税填报

20.1.6 加计抵减额的变动调整

20.2 “六税一费”优惠政策要点与案例分析

20.2.1 税务优惠政策要点

20.2.2 税务优惠政策问题解读

20.3 火车票、飞机票、汽车票、轮船票抵扣增值税案例分析

20.3.1 政策要点

20.3.2 政策解读与应用

20.4 债转股重组税务要点与案例分析

20.4.1 债转股重组税务要点

20.4.2 案例分析：债转股的税务处理

20.5 企业所得税新政策解读与应用问答

20.5.1 企业扶贫捐赠所得税税前扣除政策

20.5.2 小型微利企业普惠性企业所得税减免政策

20.5.3 创业投资企业税收优惠政策

20.5.4 其他企业所得税政策

附录：税收政策汇编