住房的未来:全球公积金制度研究与中国借鉴电子书

前言

第一章 中国房地产市场发展与住房公积金制度回顾

一、中国城镇居民住房体系发展历程

1.第一阶段：福利公房阶段（1949—1978年）

2.第二阶段：住房制度改革探索阶段（1979—1997年）

3.第三阶段：商品房全面市场化发展阶段（1998—2016年）

4.第四阶段：房地产市场平稳发展阶段（2017年至今）

二、中国住房公积金制度的演变历史

1.第一阶段：试点摸索阶段（1991—1993年）

2.第二阶段：全面推行阶段（1994—1998年）

3.第三阶段：法律制度框架确立阶段（1999—2002年）

4.第四阶段：住房公积金体系发展壮大阶段（2003年至今）

三、中国现行住房公积金制度的基本运作流程

1.强制缴存制度

2.住房公积金的提取

3.住房公积金贷款的申请与发放

4.住房公积金的管理

四、中国住房公积金制度的现状

1.住房公积金规模不断膨胀

2.公积金提取用途以购房为主，逐渐多元化

3.从缴存单位构成来看，以私营企业为主

4.从贷款发放情况来看，以新房贷款为主

第二章 新加坡中央公积金制度研究与启示

一、新加坡中央公积金制度形成的经济和社会背景

1.初期阶段：主要作为养老账户而设立（1955—1965年）

2.调整阶段：扩展为养老+公共住房购买账户（1965—1978年）

3.成熟阶段：进一步发展成为综合账户（1978年至今）

二、新加坡现行居民住房供给体系

三、新加坡中央公积金制度的运作流程和管理方式

1.中央公积金的缴纳

2.新加坡中央公积金的提取

3.新加坡公积金的专业管理机构——中央公积金局

四、新加坡中央公积金体系的现状

五、新加坡中央公积金制度对中国公积金制度改革的启示

第三章 德国公共住房金融制度研究与启示

一、德国居民住房体系发展历程

1.第一阶段：战后重建，政府采取计划经济管制方式（1945—1949年）

2.第二阶段：经济飞速发展，政府兴建大量公共住房（1950—1965年）

3.第三阶段：促进租赁市场发展，实现住房供需平衡（1966—1989年）

4.第四阶段：东西德合并，租购建全面补贴（1990—2005年）

5.第五阶段：市场化阶段（2006年至今）

二、德国现行居民住房体系

1.德国居民住房的持有者结构

2.德国居民住房市场的供给结构

三、德国住房金融体系的构成

1.公共住房金融机构

2.民间商业住房金融机构

3.公共住房管理机构

四、德国住房储蓄银行的业务流程

1.住房储蓄阶段

2.购房配贷阶段

3.贷款管理阶段

五、德国公共住房制度对中国公积金制度改革的启示

1.德国的居民住房保障体系较为灵活

2.德国政府一直坚决否定房地产是国民经济“支柱产业”

3.法制化的、繁荣的住房租赁市场

4.采取严厉的法律手段对房价涨幅进行管制

5.住房储蓄银行制度是德国极具特色的公共住房制度

第四章 美国公共住房金融制度研究与启示

一、美国住房金融制度的演变历史

1.第一阶段：储贷协会自发扩张阶段（1831—1930年）

2.第二阶段：住房金融体系规范化阶段（1931—1969年）

3.第三阶段：储贷危机爆发，资产证券化快速发展（1970—2000年）

4.第四阶段：金融危机期间及后危机时代（2001年至今）

二、美国现行居民住房体系

三、美国现行住房金融体系

1.住房金融一级市场的运行

2.住房金融二级市场

3.美国住房金融监管机构

四、美国住房金融体系的具体运作流程

1.美国住房抵押贷款基本运作模式

2.美国住房抵押贷款证券化基本流程

3.美国住房抵押贷款支持证券的主要类型

五、美国住房金融发展对中国公积金制度改革的启示

1.住房金融制度对于解决美国居民家庭的“居者有其屋”问题发挥了至关重要的作用

2.美国活跃的房地产金融市场有利有弊

第五章 日本公共住房金融制度比较研究与启示

一、日本房地产市场的发展历程

1.第一阶段：战后重建，政府主导型以公营住宅为主的时期（1945—1964年）

2.第二阶段：经济腾飞，城市房地产市场快速发展时期（1965—1980年）

3.第三阶段：房地产泡沫急剧膨胀，住房金融风险快速累积时期（1981—1990年）

4.第四阶段：房地产泡沫破灭，房地产金融体系重建时期（1991年至今）

二、日本现行居民住房供给体系

1.日本现行住房供给体系构成

2.日本公共住房提供机构

3.日本公共住房管理机构

三、日本现行公共住房金融体系

1.政府公共住房金融机构

2.民间商业住房金融机构

四、日本公共住房金融业务运作模式

1.日本公共住房金融业务运作流程

2.日本主要住房金融工具

五、日本住房金融发展对中国公积金制度改革的启示

1.稳健发展居民住房市场和住房金融体系的首要前提是大量修建公共住房，稳住基本盘

2.住房市场化的时间把握

3.政府对居民住房市场的金融支持应适时从一级市场转向二级市场

第六章 韩国公共住房金融制度研究与启示

一、韩国居民住房制度的演变历史

1.第一阶段：以民间自建住房投资为主（1961—1970年）

2.第二阶段：工业化快速发展，住房普及率持续走低（1971—1987年）

3.第三阶段：提高住房普及率，发展公共租赁住房（1988—1997年）

4.第四阶段：建设国民租赁住房，推行住房资产证券化（1998年至今）

二、韩国现行公共住房体系

1.公共租赁住房

2.小型商品住房

3.租售混合型住房

4.韩国公共住房建设机构

5.韩国住房管理机构

三、韩国现行住房金融体系及运作模式

1.韩国住房金融一级市场

2.韩国住房金融二级市场

四、韩国住房金融制度对中国公积金制度改革的启示

1.韩国实行政府主导型发展居民住房的模式

2.韩国政府能够与时俱进，根据韩国居民住房需求的变化及时调整居民住房相关政策

3.韩国的住房认购储蓄账户制度在一定程度上借鉴了德国住房储蓄银行的经验

第七章 与时俱进改革现行住房公积金制度

一、目前住房公积金制度存在的问题

1.现行的住房公积金制度一定程度上加大企业的负担

2.现行的住房公积金制度部分影响居民的消费能力

3.现行的住房公积金制度使得部分金融资源无法被充分使用

4.现行的住房公积金管理机构存在一定程度的职能模糊问题

5.现行住房公积金制度部分规定未充分与时俱进

二、设立政策性国家住房金融机构的基本考虑

1.减轻企业负担，提升企业投资能力

2.增加居民消费，为经济发展提供动力

3.促进房地产市场的结构调整，化解金融风险

三、国家住房储蓄银行的资金来源

1.住房储蓄存款

2.发行政策性金融债

3.发行MBS

4.经营收益

四、国家住房储蓄银行的贷款模式

1.贷款资格的审核

2.贷款额度上限的设定

3.贷款期限

4.贷款优惠利率

5.贷款的使用

6.国家住房储蓄银行的机构设置

五、国家住房储蓄银行具有巨大的发展空间

参考文献