不动产登记实务操作与案例解析电子书

序一

序二

第一章 基础理论

1 不动产登记行为性质和法律定位

一、不动产登记行为的性质

二、不动产登记机构设置应符合行政职权法定原则

三、登记机构的行政主体地位

2 司法角度下的不动产登记定位、审查程度和争议处理

一、不动产登记机构角色和定位

二、明确不动产登记的审查程度

三、区分不动产登记行政行为与民事权属争议

3 土地改革时期的老房子如何确权登记

一、土地所有权和使用权制度变革的历程

二、土地改革时期土地所有权契证的效力

三、土地改革时期颁发的土地所有权契证如何确权登记

4 《民法典》对不动产登记的影响

一、抵押部分

（一）扩大抵押范围

（二）允许已抵押的不动产进行转让

二、预告登记部分

三、居住权部分

（一）居住权的登记机构

（二）居住权的登记事项

（三）遗嘱设立居住权的申请方式

第二章 首次登记

5 带建筑物的国有土地出让后如何登记

一、分清收回和征收的区别

二、要厘清出让和转让的含义

6 宅基地三权分置的内涵、障碍和出路

一、宅基地三权分置的内涵

（一）宅基地集体所有权权利内涵比较清晰

（二）农户资格权权利性质和内涵有待明确

（三）放活宅基地和农民房屋使用权需要新思路

二、宅基地三权分置的障碍

（一）法理上难以自圆

（二）突破法律规定

（三）实践中难以操作

三、宅基地三权分置的出路

（一）构建“所有权、使用权、租赁权”的三权分置模式之一

（二）构建“所有权、使用权、居住权”的三权分置模式之二

7 居住权的权利性质与登记审查难点

一、居住权和登记机构

二、居住权的登记事项

三、遗嘱设立居住权的登记审查

四、居住权的优先效力

五、遗嘱设立居住权的申请方式

六、居住权的适用范围

8 海域使用权和土地重叠的原因分析及对策建议

一、产生原因

二、海岸线划定存在的问题

三、对策与建议

9 农村土地经营权的性质、抵押和登记

一、土地经营权的性质

二、土地经营权能否抵押

三、土地经营权的登记

10 土地调查的地类与不动产登记不一致的，以何者为准

一、土地调查调查的地类是土地现状

二、不动产登记簿的记载事项具有法律效力

三、对地类认定不一致时应以登记内容为准

11 出让合同约定移交给政府的幼儿园，如何办理不动产登记

一、出让合同约定的移交条款能否作为产权归属的依据

二、移交给政府的幼儿园应如何登记

第三章 转移登记

12 不动产转移登记时配偶是否必须到场申请

一、不动产登记的效力以《物权法》为界

二、应建立夫妻财产约定的法定公示制度

三、转移登记时登记机构无权要求配偶到场

13 公证遗嘱是否可以直接办理继承转移登记

一、仅凭经公证的遗嘱无法确定继承权归属

二、应对“经公证的材料”进行限缩解释

三、应明确登记机构查验的权力

14 夫妻一方持离婚协议书可否申请不动产转移登记

一、婚姻期间不动产权利归属协议的效力

二、离婚时关于分割财产约定的效力

三、登记机构不对婚姻期间的权利状况进行审查

15 从权籍调查成果确认单看自然资源确权与登记关系

一、权籍调查成果确认是登记的内在程序

二、不动产权籍调查并非不动产确权

三、我国不动产登记并非不动产确权

16 出卖人在提交不动产转移登记申请前死亡的，如何办理登记

一、继承人继承的是被继承人财产法上的法律地位

二、继承人应继续履行买卖合同协助办理转移登记手续

三、继承法应予以明确

17 转移登记时发现不动产存在违法建筑如何处理

一、转移登记是否必须到现场查看

二、登记人员缺乏认定和处置违法建筑的职权

三、发现存在违法建筑怎样处置

18 购房合同解除后不动产登记如何处理

一、合同解除没有溯及力

二、合同解除与被撤销后不动产登记效力不同

19 土地出让合同解除后，已登记的不动产怎么办

一、民事合同的解除与被撤销后果不同

二、土地出让合同解除效果与其性质有关

20 按份共有的不动产，多数份额权利人能否直接转让

一、少数份额权利人有优先购买权

二、应明确多数份额权利人转让不动产的规则

三、可以进行居住权登记

21 从违法建筑登记谈不动产登记审查范围

一、确定不动产登记的审查内容应立足于物权公示的本位

二、应梳理行政管理、司法机构和登记的关系

（一）要厘清不动产登记与确权的关系

（二）要厘清司法机构与登记机构职权的区别

（三）要厘清行政管理与登记的关系

三、应谨慎确定登记人员的审查内容

（一）要切实将法律法规有明确规定且登记人员可以把握的事项作为审查内容

（二）法律法规有规定但不属于登记职权的不宜作为审查内容

（三）属于产权管理应由出让合同约定的事项不宜作为登记申请审查内容

（四）对需要审查但未列入法律法规的应尽量列入法律法规

22 不动产权属纠纷的救济渠道与一房多卖的处理

一、不动产权属纠纷只能由民事诉讼来解决

（一）行政诉讼无法解决不动产权属纠纷

（二）先行后民的不动产权属纠纷解决方式不符合法律规定

二、占有的物权效力恒大于债权

23 存量房网签备案是不是登记前置要件

一、存量房买卖合同网签备案的由来

二、存量房买卖合同网签备案的做法

三、存量房买卖合同网签备案的作用

四、存量房买卖合同网签备案的不足

五、不动产统一登记后存量房买卖合同网签备案的定位

六、统一登记后存量房买卖合同网签备案的空间

24 父母能否单独处分未成年子女的不动产

一、登记机构是否要实质审查监护人的代理行为

二、离婚父母能否单独处分未成年子女不动产

三、父母能否受让未成年子女的不动产

25 配偶能否起诉不动产登记机构未经其同意办理转移登记

一、女方不是不动产登记行政行为的相对人

二、女方不是不动产登记行为的利害关系人

三、不动产登记簿的公示力高于夫妻财产约定

26 遗产管理人能否以被继承人名义申请不动产继承转移登记

一、遗产管理人制度的由来

二、遗产管理人的地位

三、充分发挥遗产管理人在不动产继承转移登记中的作用

27 法院判决履行不动产转移登记法定职责是否必须予以登记

一、判决履行转移登记的法定职责仍需要调查

二、法院应作出重新作出行政行为的判决

三、对生效法律文书应进一步细化

第四章 变更登记

28 工业厂房等不动产能否分割登记

一、不动产单元需具有特定性和独立性

二、分割后的不动产单元需满足独立性要求

三、建议区分不动产分割和转移登记出台规范

29 已抵押的土地，能否与其他土地合并登记

一、拟合并的宗地应满足不动产单元条件

二、不同宗地权利事项要一致后方可合并登记

30 不动产分割合并如何办理审批手续

一、不动产分割转让应当经过批准

二、不动产分割合并应符合产业用地政策和出让合同约定

三、合理确定不动产分割合并的审批部门

第五章 注销登记

31 非住宅建设用地届满后如何办理续期和登记

一、目前法律上对非住宅建设用地到期处置的规定

二、未申请延期与申请延期未获批准的非住宅建设用地如何登记

（一）非住宅建设用地使用权期限届满后的法律效果是权利不须注销登记当然消灭

（二）注销登记既可由出让人依职权办理，也可由土地使用者申请

（三）地上物所有权由当地自然资源局申请首次登记

（四）土地使用权人的取回权和购买权

三、经批准续期的非住宅建设用地如何登记

（一）非住宅建设用地续期是否适用强制缔约

（二）非住宅建设用地经批准续期的应申请不动产首次登记

32 自然保护区内的采矿权到期后如何延续并办理不动产登记

一、采矿权出让不是矿产资源所有权的让渡

（一）矿产资源所有权专属于国家所有

（二）矿产资源所有权无须登记公示

（三）矿产资源储量具有不确定性

（四）矿产资源所有权不能让渡

二、采矿权是具有行政许可特性的物权

（一）采矿许可是特许开展采矿活动的行政许可

（二）采矿权是具有期限的用益物权

三、自然资源主管部门应分类处置采矿权延续审批

33 不动产登记机构依职权注销登记类型探讨

一、依职权注销登记可以明确权利的状态

二、应谨慎确定可以依职权注销的登记类型

三、常见登记类型可否依职权注销登记

（一）异议登记可以依职权注销

（二）查封登记可依职权注销

（三）预告登记可以依职权注销的情形

（四）抵押权登记不可依职权注销

第六章 撤销登记

34 继承权公证被撤销登记机构是否要撤销登记

一、物权变动因登记原因行为无效而无效

二、继承权公证书不属于登记的原因行为

三、继承权公证书被撤销后不动产登记机构该如何处理

35 不动产登记存在程序瑕疵是否可以撤销登记

一、应维护不动产登记簿的公信力

二、登记机构行政程序瑕疵不影响登记的效力

三、建议尽快规定撤销登记类型

36 撤销登记的法理及其适用

一、已经登记的不动产权利不得擅自撤销

二、行政机关只能以撤销行政行为的方式撤销登记

三、不动产登记法应明确撤销登记的情形和程序

37 亲属关系证明虚假，能否撤销不动产继承转移登记

一、不动产登记是程序性的行政行为

二、原因证明文件错误时方可撤销登记

38 买卖合同无效，能否撤销不动产登记

一、合同无效的后果有溯及力

二、不动产登记的效力取决于物权变动模式

三、建议采用单方申请撤销登记的方式

39 能否将不动产登记到死者名下

一、登记同意是不动产登记的申请要件

二、登记到死者名下不违反依申请登记原则

三、哪些情形可以登记到死者名下

第七章 更正登记

40 能否对更正登记申请作出不予受理决定

一、受理环节主要审查材料的形式是否齐全

二、更正登记申请需要提交充分证据

三、不予受理可能导致的法律风险

41 发现不动产登记存在错误怎么办

一、不动产登记簿的权利推定力非依法律程序不得推翻

二、应限制登记机构更正登记的职权

三、根据错误类型选择更正方式

42 能否用更正登记撤销不动产登记

一、更正登记与撤销登记的区别

二、如何正确适用更正登记和撤销登记

43 何种情形的不动产登记错误应当予以赔偿

一、各国登记错误的类型

二、登记错误应限定为自始权利事项登记错误

三、分类处理登记簿记载错误

第八章 抵押权登记

44 民间借贷办理不动产抵押权登记的障碍、风险和责任

一、法律不禁止民间借贷合同

二、法律并不禁止民间借贷的不动产抵押登记

三、自然人借贷合同的不动产抵押登记不违反抵押权的从属性

四、民间借贷合同的效力不应由不动产登记机构审查

五、民间借贷合同被认定无效时不动产登记机构不需要担责

45 债权转让、抵押物转移如何办理抵押权变更登记

一、抵押权只能随主债权转移而转移

二、债务承担无须进行抵押权变更登记

三、抵押物转移不会导致抵押权转移

46 在建建筑物抵押权预告登记的范围和效力

一、在建建筑物客体具有特殊性

（一）在建建筑物的定义

（二）在建建筑物不具有特定性和独立性

（三）在建建筑物不属于不动产

二、抵押权人和担保主债权的特殊性

（一）在建建筑物抵押登记不受《城市房地产抵押管理办法》限制

（二）应保护购买已抵押在建建筑物的购房人权利

三、在建建筑物抵押权登记的特殊性

（一）在建建筑物抵押权首次登记的特殊性

（二）在建建筑物解押的特殊性

（三）在建建筑物预告登记的特殊性

47 境外法人是否可以作为抵押权人申请不动产抵押登记

一、境外法人的法人资格认定

二、不动产抵押适用不动产所在地的法律

三、建议尽快出台相关的法律法规

48 申请延长债务履行期限是否要其他抵押权人同意

一、借新还旧能否保留抵押权顺位

二、贷款展期时如何保留抵押权顺位

三、银行续贷时抵押权变更的审查责任

49 约定担保范围与不动产登记簿不一致如何处理

一、约定的担保范围与登记簿不一致时应视记载事项而定

二、合理设置不动产登记簿登记事项发挥物权公示作用

50 已抵押的不动产转让时如何办理转移登记

一、抵押物转让规定的历史沿革和意义

二、已抵押的不动产转让时如何办理转移登记

三、禁止抵押物转让的约定是否必须记载

51 能否将在建建筑物未建部分作为抵押物进行登记

一、不动产登记的物权必须具有特定性和独立性

二、在建建筑物应视为整体进行抵押权登记

52 一个抵押合同担保两笔贷款，如何登记

一、抵押合同是主债权债务合同的从合同

二、便民利民应依法依规

53 投资额未达要求的土地如何办理转让预告登记

一、未满足最低投资额要求转让房地产构成非法转让

二、预告登记转让房地产的可行性

三、预告登记转让不动产的合法性构建

54 已抵押的不动产转让的，是否要变更抵押人

一、抵押权的设立应当注意哪些方面

二、抵押权是依附于抵押物上的物权负担

55 各类疑难类型的不动产抵押登记探析

一、抵押权从属性的含义及缓和

二、一部抵押可以登记

三、超额抵押不能登记

四、共同抵押可以登记

五、已过诉讼时效的债权可以登记

六、赌债等不法原因债权不能登记

七、融资租赁抵押应查清主债权登记

八、将来债权可以登记

九、反担保申请抵押权登记可予登记

第九章 其他

56 限售期内的不动产，能否办理预告登记

一、预告登记的性质

二、预告登记如何进行不动产登记

57 国有土地使用权出让合同的性质再探析

一、土地管理部门在出让中的角色演变

二、出让合同的内容演变

三、出让的目的演变

58 房屋租赁权能否申请不动产登记

一、房屋租赁权的性质分析

（一）物权与债权的不同在于支配性

（二）房屋租赁权性质上属于债权

（三）房屋租赁权不具有物权的性质

二、不动产登记机构可登记房屋租赁权

（一）应赋予房屋租赁权物权化保护

（二）我国当前房屋租赁备案制度存在不足

（三）房屋租赁可由不动产登记机构登记

59 运用地役权制度构建自然保护地生态保护体系

一、地役权在自然保护地管理中的作用

二、在自然保护地适用地役权的困难

三、构建保护地役权的建议

第十章 政策答疑[1]

60 权利人可执持法院文书办理不动产登记吗？

61 “一房二主”的不动产登记怎么办？

62 如何处理伪造材料骗取的房产证？

63 国有土地上的自建房可以办理分割登记吗？

64 分割不动产如何操作？

65 非住宅科教用地可否登记在个人名下？

66 宗地合并如何办理登记手续？

67 证载面积与实测不符如何办证？

68 证载权利人不一致如何办理不动产登记？

附录一 不动产登记实务模拟测试题

附录二 不动产登记相关规定

参考文献

后记