以房养老----理念与模式电子书

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内容简介

前言

第一章 养老

一、养老问题的提出

（一）以房养老理念的诞生

（二）以房养老引起全社会的关注

（三）以房养老需要认真思考的内容

二、“糖果屋”验证

三、人人都会老

（一）目前老龄化状况及发展趋向

（二）人口老龄化的特点

（三）养老的重任

四、老年人的基本状况

（一）老年人家庭结构及居住意愿

（二）老年人收支情况及养老保障覆盖率

（三）老年人收入状况

（四）老年人健康和医疗保障状况

五、老年人的收入与消费

（一）老年人收入十分有限，储蓄补充养老占据主流

（二）老年人退休后支出有减有增

（三）老年人的消费特点

（四）老年人的房产与收入

1．无房产无养老金收入

2．无房产有养老金收入，有笔储蓄存款

3．有房产无养老金收入

4．有房产有养老金收入有储蓄存款

（五）贫穷老人的标准

六、单靠家庭养老行吗

（一）家庭养老的由来

（二）家庭养老具有天然优越性

（三）家庭养老的经济评析

（四）家庭养老需要发扬更需要变革

七、家庭养老在弱化

（一）养儿防老状况的调查

（二）家庭经济利益因素已超越伦理观念的诉求

（三）传统养老模式正在受到前所未有的挑战

（四）抚养子女超越赡养老人

（五）独生子女时代需要以房养老

（六）三代同堂养老应鼓励

八、社会对家庭养老的政策支持

（一）签订赡养协议

（二）实施赡养老人减免税费

九、今天的养老保障制度尚不完善

（一）养老保障制度的缺陷与不足

（二）养老保障运营存在的问题

1．退休金低、积蓄少、养老保险缺失

2．养老保障覆盖范围小

3．统一制度规定的缴费比例偏低

4．企业补充养老保险尚未能很好出台

5．社保基金贬值与投资失误风险并存

（三）完善养老保障制度的障碍

十、摆脱养老困境

（一）养老困境

（二）养老新途径

第二章 住房

一、家庭财富与养老

（一）养老与家庭财富

（二）财富积累与养老的关系

（三）家庭三大财富积累与养老方式

（四）家庭财富积累与养老模式变迁

（五）家庭养老模式与财富积累的选择

二、以房养老的特性

（一）产权清晰

（二）安全无风险

（三）流动性

（四）固定性

（五）保值增值

（六）价值昂贵

三、住房的价值

（一）住宅的社会学价值

（二）住房的使用价值

（三）住宅价值与使用价值的背离

（四）如何看待住宅的价值

1．住房在不同人士心目中的价值差异

2．住房在中美居民心目中的价值差异

四、住宅的功能

（一）住房的居住功能

（二）住房的投资盈利功能

（三）住房的融资功能

（四）住房的养老保障功能

（五）功能组合发挥功用

五、住房现有状况

（一）家庭拥有住宅的状况

（二）家庭拥有住宅的价值

六、住房养老应具备的资格

（一）住房应具备一定的价值

（二）住户必须对住房拥有完全产权

（三）住房已经归还全部贷款

（四）住房必须能长期存留

（五）住房系合法产物

（六）住房应便于流通变现

第三章 思路

一、生活两大事项——住房和养老

（一）家庭经济生活的四大开销

（二）购房与养老

（三）房屋与养老通过金融机制的链接

二、以房养老的概念

（一）以房养老的含义

（二）以房养老的基本思路

（三）以房养老得以成立的前提——居住收益与老年人对住房需要状况的差异

（四）房子养老的缘由

1．时间转换

2．价值盘活

3．价值增值

4．权属改变

5．空间利用

6．异地转移

三、三个老太太的PK大赛

（一）中美老太太的天堂相会

（二）第三个老太太参与PK赛

（三）三个老太太的行为图式

（四）三个老太太的行为评析

四、“60岁前人养房，60岁后房养人”解读

（一）“60岁前后”的界定

（二）“60岁前人养房，60岁后房养人”的解读

（三）60岁前“人养房”与60岁后“房养人”的关系

（四）60岁后“房养人”需要做的工作

1．60岁前“人养房”需要做的工作

2．60岁后“房养人”需要做的工作

五、以房养老的对象

（一）中老年家庭

（二）自有住房并拥有完全产权

（三）经济状况适中或较好

（四）没有子女或子女不期望继承父母的房产

（五）城市或城郊家庭

（六）思想观念新颖

（七）家庭人际关系和谐

六、以房养老的功用

（一）以房养老的综合价值

（二）以房养老可解决“房子富翁、现金穷人”的养老问题

（三）以房养老优化人们一生的收入配置

（四）以房养老是融资理财养老的新模式

（五）以房养老是死后的钱财生前用

（六）以房养老可以促成儿女的自立自强

（七）以房养老可调整金融资产与实物资产的结构

（八）以房养老为金融保险资金找到好的投资渠道

（九）以房养老刺激房地产交易搞活，促动国民经济增长

七、以房养老是养老保障制度的完善与创新

（一）完善养老保障需要制度与观念创新

（二）以房养老新型养老模式的引入

（三）老年人拥有巨额房产为以房养老奠定了雄厚的物质基础

（四）以房养老将是社会养老保障发展的大趋势

（五）以房养老使得养老模式多了一种选择

第四章 观念

一、老年人如何看待以房养老

（一）老年人应当看得开一些

（二）谁更喜欢以房养老——老年人或儿女

（三）以房养老是对数千年来传统养老观念的大挑战

（四）不同家庭的养老办法应有不同

（五）父母何时向子女交付房产

二、子女会同意父母以房养老吗

（一）父母参与以房养老

（二）父母参与以房养老，会对子女的利益造成伤害吗

（三）父母以房养老，儿女应持何种态度

三、我国需要以房养老吗——正反方的辩论

（一）第一回合

（二）第二回合

（三）第三回合

（四）第四回合

（五）第五回合

四、专家评论以房养老

（一）经济学家厉以宁教授

（二）幸福人寿保险公司董事长孟晓苏

（三）民政部副部长窦玉沛

（四）中国人民大学老年学研究所杜鹏教授

（五）中国社会科学院社会政策研究所唐钧研究员

（六）国家劳动和社会保障部社会保障研究所崔少敏研究员

五、大家关注以房养老

第五章 评析

一、“三子养老”的提出

二、养儿防老还是养房防老

（一）养儿防老需要有“四商”

（二）养儿防老有前提

（三）养儿子还是养房子

（四）必须养儿才能防老吗

（五）将养儿防老转化为房产养老需要考虑的

三、儿子与房子哪个更可靠

（一）儿子养老还是房子养老

（二）养儿子不如养房子吗

（三）养儿防老还是养房防老

（四）以房养老与养儿防老可以相辅相成

（五）房子养老要替代儿子养老吗

四、房子养老与货币养老

（一）货币养老的具体形式

（二）货币养老的好处

（三）货币养老的缺陷

（四）房子养老的好处

（五）房子养老的缺陷

（六）货币买房养老与货币买保险养老

五、房产继承与养儿防老

（一）遗产继承与赡养父母的相关性

（二）遗产继承与晚年赡养的冲突与协调

（三）房产继承硬约束，赡养老人软约束

1．赡养老人软约束

2．房产继承硬约束

3．赡养父母与房产继承的关系评析

（四）以房养老对家庭代际财富传递产生巨大影响

六、以房养老与代际财富的传递

（一）国内外代际财富传递的差异

（二）遗产传承并非父母对子女的必尽“义务”

（三）以房养老是两代人代际关系维系与财富传递的“革命”

（四）以房养老是对两代人代际财富传递的“阻隔”

（五）以房养老反映了市场经济体制对代际财富传递的“基本要求”

（六）住房今日已不必要作为“传家宝”留给后代

七、父母一定要将住房留赠给子女吗

（一）父母一定要将房产传承给子女吗

（二）子女热衷于承继父母遗产应该吗

（三）父母与子女间权责利机制的建立

八、遗产继承障碍与消除

（一）遗产继承与老人赡养的纠纷

（二）遗产要分，赡养更要先安顿好

（三）遗产继承法律条款的规定

（四）遗产继承法律条款的修订

（五）遗产继承的案例

第六章 金融养老

一、以房养老做法多

（一）住房是老人养老的糖果屋

（二）以房养老并非只有倒按揭一种做法

（三）以房养老的模式

二、倒按揭养老

（一）倒按揭的定义

（二）美国的倒按揭

（三）倒按揭的运营模式

（四）倒按揭的评价计算

（五）倒按揭的优越性

1．不动产转换成现金收入，老人可继续住在自己家中养老

2．贷款期间没有还款付息的压力

3．长寿老人可以获得终身有保障的收入

4．改善晚年居住生活环境

（六）中信银行参与倒按揭以房养老

（七）倒按揭在我国推出的障碍

（八）倒按揭在我国推出的预期前景

三、售房养老

（一）售房养老的提出

（二）售房养老模式的基本思路

（三）售房养老的特点

（四）售房养老的工作单位模式

（五）售房养老的社区模式

（六）售房养老的老年公寓模式

（七）售房养老的保险公司模式

四、投房养老

（一）投房养老应提上议事日程

（二）投资房产，收租养老

（三）实现投房养老的办法

1．投房养房的几种方式

2．以房养房的付款方式

3．租房养老的秘诀

4．出租还是出售

5．购房还是租房

（四）投资房产的获益

1．投资房产的获益

2．投资房产的获益衡量

3．投资房产收益远高于证券

4．房产投资有可观回报

（五）投资建房养老

（六）投房养老的注意事项

1．投房养老是个人投资理财的重要手段

2．只有一套住宅不是投房养老

3．不必为投房养老当房奴

4．注意房屋的地段

五、投资返本入住

（一）投资返本入住模式的介绍

（二）投资返本入住模式的特性

（三）投资返本入住模式的运作

（四）投资返本入住模式的评析

六、购房返款养老

（一）消费养老的理念解说

（二）杭州积分宝模式介绍

（三）何开敏模式介绍

（四）模式关联方的权利责任

1．购房者

2．房产商

3．经办银行

4．何开敏

（五）何开敏模式需要考虑的因素

（六）案例说明

七、合资购房养老

（一）问题的提出

（二）姚女士如何购二手房养老

（三）三个老太太故事的新型演绎

（四）购房养老的思路创新

（五）合资购房养老的操作程序

（六）合资购房、用房还贷养老模式的介绍

（七）合资购房、用房还贷养老的特点

（八）合资购房养老模式推出的意义

八、父子合资购房养老

（一）父母联合儿女购房的起因

（二）父母联合儿女购房的优越性

（三）合资购房的相关事项

九、父子接力贷款购房养老

（一）父子住房接力贷款的提出

（二）父子住房接力贷款的含义

（三）父子住房接力贷款的意义

1．增加了一种新的贷款品种

2．体现了家人间浓厚的伦理情感

3．遵循了“父债子还、父产子继”的常理，促成家庭的融资置业

4．激活房地产业的拓展，进而形成国民经济新的增长点

5．大大降低购房及还款的交易成本

（四）农业银行的接力贷款——父母与子女还贷“捆绑”

（五）父子住房接力贷款的运作

（六）联合购房贷款中违约行为的处置

十、融房理财养老

（一）融房理财养老解读

（二）融房理财养老的操作办法

（三）融房理财养老的制度要素设定

（四）融房理财养老的价值功用

（五）融房理财养老的关联方与权责利机制

（六）融房理财养老参与客户和住宅的资质界定

（七）融房理财养老所存风险与防范

十一、住房出典养老

（一）住房出典介绍

（二）住房出典的实例

第七章 集中养老

一、异地养老

（一）异地养老的由来

（二）异地养老出现的背景

（三）异地养老是养老方式的有益选择

（四）异地养老的状况评析

（五）异地+旅游养老

（六）互动式异地养老

（七）异地养老的意义

（八）异地养老的不足

1．养老金领取问题

2．医疗保险问题

3．个人情感问题

4．安全问题

5．福利待遇问题

（九）异地养老的政策困扰

（十）异地养老的实施案例

1．上海搬武汉，“武汉人”领“上海退休工资”

2．国外流行异国养老

（十一）异地租房养老与异地买房养老

二、基地养老

（一）基地养老的提出

（二）基地养老的含义

（三）养老基地打造的若干事项

（四）养老基地的运作

1．上海市郊的养老基地建造

2．打造海南养老基地

3．打造安吉养老基地

4．杭州金色年华老年社区

5．孝贤坊——长三角的最大养老基地

6．美国的太阳城养老中心

（五）基地养老与以房养老

1．“以房养老+基地养老”的含义

2．以房养老+基地养老的基本思路

3．以房养老和基地养老联手运作

4．以房养老和基地养老互相促动

三、老年公寓养老

（一）倡导老年公寓养老

（二）老年公寓需求巨大

（三）大力开办高档次的老年公寓

（四）养老院养老存在问题

（五）组建老年房产经营公司帮助老人经营住房

（六）大力发展老年公寓的建议

1．政府要为老年公寓持续发展提供保障

2．解决好老年公寓的融资问题

3．制定优惠政策，支持福利性养老事业和老年公寓建设

4．建立和完善老年住房的相关法律法规

5．制订养老机构和老年公寓的建筑与环境标准，规范老年公寓市场的发展

6．老年公寓养老与以房养老相结合

四、老年社区养老

（一）大型老年社区建造的背景

（二）大型老年社区设立的理念

（三）大型老年社区的介绍

（四）集中养老与分散养老

五、集资合作养老

（一）兴建老年公寓，成立养老股份合作社

（二）养老股份合作社的状况

（三）养老股份合作社的运营

（四）成立养老股份合作社的积极效应

1．将资本市场引入养老事业，为养老事业的大规模更好开办提供雄厚财力

2．不用或少用国家财力，完全凭借市场机制的运作，为养老事业打开一条新的出路

3．推动房地产业特别是老年房地产业的健康快速发展

4．促进金融保险市场、资本投资市场与养老、住宅市场的结合融汇

5．加快城市旧城区改造的步伐，对老年住户做妥善安置

6．刺激老年人消费，强劲拉动国民经济快速增长

六、合作建房共住养老

第八章 换房养老

一、换房养老

（一）换房养老，安享晚年

（二）换房养老的缘由

（三）大房换小房富足养老

（四）住房租换可行

1．房产租换+养老年金寿险

2．市中心与周边区域的房产租换

（五）市区房与郊区房的置换

（六）按揭贷款归还下的住房置换

二、售房入院养老

（一）售房入院养老的兴起

（二）售房入院养老的运作

1．售房入院养老的情形

2．住房出售的三种情况

3．售房入院养老的运作程序

（三）售房入院养老的益处

1．节约社会整体资源，养老成本得以大幅度降低

2．协调简化家庭的代际关系

3．晚年养老多了可行选择

4．变一家一户分散就地养老为适度集中养老

5．满足老年人喜爱群体生活的需要

6．有利于安置好住房拆迁老人，加快城市化进程

7．机构可以从中赚取收益

（四）售房入院养老的缺陷

（五）开办“售房入院+养老寿险”新险种

（六）“售房入院+养老寿险”的好处

（七）南京的售房入院+寿险养老模式

三、租房入院养老

（一）租房入院养老的兴起

（二）租房入院养老的好处

1．经济上合算

2．精神生活大大丰富

3．租房养老可为子女留下遗产，易让老人接受

4．房价持续上涨，现在卖房不合算

5．老年人进退自如，不给子女添麻烦

（三）养老房屋银行代老人出租房屋

（四）公积金付房租一举两得

（五）案例

（六）租房入院养老的评析

四、农宅地换养老

（一）农宅地换养老的含义

（二）宅基地为何能换取养老保障

（三）宅基地如何用来养老

（四）宅基地养老的意义

五、农房换市区房养老

（一）农房换取市区房——浙江嘉兴市“两分两换”

（二）重庆九龙坡两换模式

（三）宅基地如何置换商品房

1．徐建根的实例

2．朱新发的实例

（四）专家视点

1．中国社科院发布的《农村经济绿皮书》

2．浙江省发改委的卓勇良与“两只老鼠”

3．幸福人寿孟晓苏的“让农民带地票进城”

六、招徕房客养老

（一）招徕房客，收租养老

（二）增添活力，消除寂寞

（三）投资租赁，以房养老

七、购养老房养老

（一）自住买房养老

（二）购房养老的好处

八、合居共住养老

（一）合居共住养老的含义

（二）合居共住的好处

（三）八旬老翁欲征“同居密友”

（四）共同居住合资养老的实例

（五）美国老人的合居共住

（六）德国老年人合居共住

1．老人与老人互助

2．老人与单亲家庭互助

3．老人和大学生互助

（七）日本老年人的合居共住

（八）高龄老人不应单独居住

第九章 托付养老

一、家内售房养老

（一）家内售房养老的起因

（二）家内售房养老的特性

（三）家内售房养老的缘由

（四）家内以房养老的形式

1．家内以房养老的一般形式

2．家内售后回租

（五）家内售房养老的优越性

（六）家内售房养老评析

（七）以房养老协议书订立

（八）家庭内遗产继承权有偿取得养老

1．家庭内遗产继承权的有偿取得

2．家庭内遗产继承权竞争有偿取得的评析

3．家庭内遗产继承权竞争有偿取得的注意事项

4．家庭内遗产继承权竞争有偿取得的案例

二、农家养老

（一）回乡养老

（二）农家寄养式养老

（三）农家乐养老

（四）联众城仙居养老模式

1．联众城仙居模式的介绍

2．联众城仙居模式的社会效用

3．联众城仙居模式的发展路径

4．联众城仙居模式的产权评析

5．联众城仙居模式的前景展望

（五）雷在旭的“重庆五福国际生态景观养老文化城”

（六）城镇居民购买农村宅基地

（七）农村住房闲置和进城农民工居住环境恶劣

（八）农村购建房养老的优点

（九）农村购建房养老的缺陷

三、托付赡养

（一）托付赡养的状况

（二）我国首例转让赡养义务案

（三）托付赡养的缘由

（四）托付赡养行为的评析

（五）托付赡养应注意事项

四、遗赠扶养

（一）中国民间社会的遗赠扶养

（二）遗赠扶养的实施案例

（三）遗赠扶养协议的实施与纠纷

（四）遗赠扶养的先天缺陷

（五）以房养老对遗赠扶养行为的矫正

（六）世界长寿冠军与律师遗赠扶养的趣例

五、以房换养

（一）以房换养的由来

（二）以房换养关注者众，参与者寡

（三）以房换养的评析

（四）以房换养的“黑洞”与协议防范

六、以房自助养老

（一）上海公积金管理中心开办以房自助养老业务

（二）普陀区为老社区服务中心的以房养老自助方案

（三）以房自助养老剖析

1．以房自助养老与倒按揭

2．以房自助养老的剖析

3．以房自助养老的利弊

4．律师的观点

（四）以房自助养老的交易设计

（五）售后回租的分析评判

七、法国的Viager养老

（一）Viager系统介绍

（二）Viager养老的缘由

（三）Viager的运行机制

1．Viager的工作原理

2．Viager运营的基本要点

3．房产价格的评估

4．运作注意事项

（四）Viager系统的注意事项

1．Viager系统的好处

2．不履行条款的惩处

（五）Viager与遗赠扶养的共性

（六）Viager与遗赠扶养的差异

1．人员范围

2．制度标准

3．法律约束

（七）法国viager系统的趋近——倒按揭

第十章 实现

一、住房可以换到多少“糖果”

（一）大家关心住房可换取的“糖果”

（二）以房养老是房产价值与养老生活标准的博弈

（三）以房养老是抵押房产者和机构间的博弈

（四）美国倒按揭业务初始开办的教训

二、房产抵押后钱财给付的计算

（一）倒按揭产品推出需要详细核算

（二）倒按揭产品定价涉及三大因素

（三）三大因素的预测与计量

（四）三大因素预测计量中应注意事项

三、倒按揭给付金额计算

（一）我们需要多少钱养老

（二）房子能变换出多少金钱

（三）相关计算公式列示

四、银行开办业务示例

（一）倒按揭+房产保留

（二）倒按揭+房产置换

（三）特殊因素考虑

五、保险公司开办业务示例

（一）业务开办例证

（二）具体事例计算

（三）银保合作开办倒按揭业务

六、各种难题制约以房养老

（一）合理稳定的市场环境尚不具备

（二）贷款成本过高，开办业务并参与不大合算

（三）金融机构的技术水平和监管能力有限

（四）养儿防老的传统伦理观念会产生较大影响

（五）相关法规不完善

（六）以房养老需要资产证券化

第十一章 风险

一、风险初评

二、长寿风险

三、房价波动风险

四、政策风险

五、道德风险

六、房屋维护风险

七、信息不完全、不对称风险

八、逆向选择风险

九、欺诈风险

十、流动性风险

十一、购买力风险

十二、城市规划变更风险

十三、地域风险

第十二章 工作

一、调查

（一）《浙江日报》调查六成多赞同以房养老

（二）上海新秦信息咨询调查倒按揭

（三）以房养老电视节目的投票结果

（四）各类新闻媒体组织的以房养老的调查

（五）我们课题组组织的以房养老调查

（六）调研内容

二、市场

（一）重庆出现售房养老现象

（二）倒按揭业务开办前景广阔

（三）以房养老有着较好的市场预期

（四）以房养老可对养老发挥较好功用

三、展望

（一）形势大好

（二）问题不少

（三）前途光明

（四）共同努力

四、应做工作

（一）观念转变

（二）宣传倡导

（三）借鉴经验

（四）理论研究

（五）产品研发

测试：你适合哪种养老模式

一、寻找合适的以房养老模式

二、了解自己的基本状况

三、评析原则

四、最终说明