康养小镇电子书

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前言　康养小镇方兴未艾

目录

第一章　康养小镇经济社会背景

我国康养产业迎来重要战略机遇期

一、我国已进入老龄化社会

二、国民健康状况不容乐观

三、养老产业存在明显短板

（一）养老机构床位缺口大

（二）养老服务专业机构人才缺口大

四、我国康养产业顶层设计逐渐形成

康养小镇为什么这么火

一、政策支持我国养老事业发展

二、康养小镇建设国家政策

三、康养小镇开始持续火热

四、康养小镇纷纷落地

康养小镇建设的重要意义

一、拉动地方经济增长

二、调整产业结构，促进产业升级

三、推动新型城镇化建设

四、改善基础设施建设和提高公共服务水平

五、解决劳动力就业

相关重要文件中的“康养”解读

一、从特色小镇定义解读

二、节约集约用地

三、康养小镇的地理位置

四、康养小镇建设中的房地产开发问题

五、康养小镇由“政府引导”

第二章　康养小镇的核心元素

康养小镇基因解码

一、康养小镇贯彻大健康理念

二、康养小镇提供全过程医疗健康服务

三、康养小镇投资规模大

康养小镇的四大核心要素

一、地理资源较好

二、交通便利

三、康养产业突出

四、功能“聚而合”

康养小镇的开发类型

一、宗教文化养生型

二、生态养生型

三、长寿文化养生型

四、医养结合型

五、温泉养生型

康养小镇的“智慧”元素

一、智慧养老成养老领域新趋势

二、“互联网+”与“康养小镇”嫁接

三、“智慧”在康养小镇中的应用

如何科学规划康养小镇

一、明确康养小镇的模式

（一）天然资源引领的康养小镇

（二）通过医疗服务导入的医疗健康小镇

（三）产业科技驱动的健康科技小镇

二、抓住康养小镇落地要点

（一）明确目标服务人群

（二）提供全过程一体化医疗健康服务

（三）可持续的商业模式

三、康养小镇科学规划

第三章　PPP模式是康养小镇现实选择

康养小镇采取PPP模式的必然性

一、康养小镇建设遭遇资金难

（一）康养小镇投资规模大

（二）政府财政压力大

二、PPP模式是解决康养小镇资金难的重要方式

三、康养小镇引入PPP模式的作用

（一）提高康养小镇项目的质量和效益

（二）降低康养小镇建设和运营风险

四、政策引导康养项目采取PPP模式

康养小镇PPP面临的现实问题

一、康养小镇还处于起步阶段

二、康养小镇的门槛很高

三、建设运营周期长

康养小镇PPP亟待民间资本助力

一、民间资本参与PPP情况不容乐观

二、民间资本参与PPP面临的挑战

三、康养小镇PPP项目亟待民间资本助力

四、促进民间资本参与PPP

康养小镇PPP重点问题解读

一、康养小镇PPP项目合作主体

二、康养小镇PPP项目资金来源

三、康养小镇PPP项目合作对象

四、康养小镇PPP项目回报机制

五、科学的激励机制

康养小镇PPP项目盈利模式

一、经营性收入

（一）主导产业收入

（二）产业导入收入

（三）门票收入

（四）其他服务性收入

二、基础设施建设收入

三、地产销售收入

四、政策性资金

五、资本运作收入

第四章　康养小镇PPP项目实操要点

康养小镇PPP项目风险及防范

一、康养小镇PPP风险因素

（一）法律和政策变更风险

（二）地方政府信用缺失风险

（三）地方政府决策失误风险

（四）融资风险

（五）市场收益不足风险

（六）公众反对风险

（七）不可抗力

二、康养小镇PPP项目风险防范

（一）法律和政策变更风险防范

（二）地方政府信用缺失风险防范

（三）地方政府决策失误风险防范

（四）融资风险防范

（五）市场收益不足风险防范

（六）公众反对风险防范

（七）不可抗力风险防范

三、康养小镇PPP项目风险分配

康养小镇PPP项目绩效考核

一、加强PPP绩效考核

二、PPP项目绩效考核的依据

三、PPP项目绩效评价

1.识别阶段

2.准备阶段

3.采购阶段

4.执行阶段

5.移交阶段

康养小镇PPP项目全生命周期咨询

一、政策依据

二、咨询机构的服务内容

（一）为政府实施康养小镇PPP项目提供咨询服务

1.项目识别阶段

2.项目准备阶段

3.项目采购阶段

4.项目建设及运营阶段

5.项目移交阶段

6.全过程综合咨询工作阶段

（二）为社会资本提供康养小镇PPP项目咨询服务

1.项目尽调阶段

2.实施方案审查阶段

3.投标阶段

4.PPP项目合同的签订阶段

5.项目建设阶段

6.项目运营阶段

7.项目移交阶段

康养小镇PPP法律风险防范

一、识别、准备阶段项目的合法性

二、项目采购阶段中的采购程序和采购款支付法律风险

三、项目执行阶段中项目公司及项目合同的法律问题

（一）项目公司

（二）项目合同

四、项目移交阶段中的退出风险

五、采用PPP模式开发康养小镇的其他风险提示

第五章　康养小镇PPP金融困局与解决路径

康养小镇建设融资模式

一、开发贷款模式

二、发行债券和产业基金模式

三、PPP模式

四、专项建设基金、财政补贴

康养小镇PPP项目融资相关主体

一、政府

（一）政府在PPP项目中的角色定位

（二）政府在PPP项目融资过程中的义务

二、PPP项目公司

三、融资方

（一）项目公司向银行贷款提交资料

1.公司背景资料部分

2.业务背景资料部分

3.项目授信业务背景资料（申报项目贷款时提供）

4.项目建设的有关证件照

（二）政府承诺函

1.担保性质承诺函

2.非担保性质的承诺函

3.纳入预算《承诺函》的法律效力

4.政府及其所属部门能否出具具有担保性质的承诺函

5.法律后果

康养小镇：社会资本遭遇融资难

一、康养小镇PPP项目推广情况

二、康养小镇PPP项目面临融资难

（一）银行本身面临资金错配

（二）社会资本融资成本高

三、康养小镇建设需要资本引领

康养小镇PPP项目投融资方式

一、银行信贷方式

二、基金方式

三、信托方式

四、发行债券方式

五、资产证券化方式

资产证券化支持康养小镇PPP项目

一、PPP项目资产证券化特点

二、我国加快PPP资产证券化进程

三、资产证券化支持康养小镇发展

第六章　康养小镇PPP项目典型案例

浙江桐庐健康小镇的示范意义

一、优势资源

二、区位优势

三、产业体系

四、机制灵活

五、政策支持

六、成果明显

某康养小镇项目操作程序

一、办理完成项目前期手续

二、编制完成控制性详规情况

三、主要项目建设

1.基础设施路网已初步形成。

2.产业项目初具建设规模。

3.土地征拆工作进入尾声。

四、产业和人口聚集情况

五、存在的问题

（一）急需解决项目资金缺口

（二）急需解决土地不足

六、2018年推进计划

（一）大力推进基础设施项目建设

（二）继续推进产业项目落地及建设工作

（三）启动棚户区改造项目

某特色小镇PPP项目操作重点

一、基本情况

（一）项目名称：某特色小镇PPP项目（以下简称“本项目”）

（二）项目类型及所属行业类型

二、本项目的特色及PPP推广意义

（一）项目实现产城融合发展

（二）挖掘“大健康”产业内涵，提供幸福宜居环境

（三）田园综合发展，实现精准扶贫

（四）引进生命科技，实现精准医疗

三、项目规模及建设内容

（一）某河流域水源地生态环境综合整治工程

（二）某县医养结合中心工程

（三）文化资源保护开发项目

（四）新型城镇化建设工程

（五）市政基础和公用设施及配套

四、纳入PPP模式运作的建设内容

（一）政府与社会资本合作内容

（二）产业导入为主，市场化运作内容

五、建设项目总投资

六、建设进程及合规性

（一）项目所处阶段

（二）项目采购进度

七、项目运作模式

（一）PPP模式的运作方式

（二）产业导入模式的运作方式

1.土地整理

2.产业项目开发

3.产业链整合开发

八、项目合作期限

九、项目公司股权情况

第七章　康养小镇土地法律问题

康养小镇土地法律与政策

一、我国法律对土地的分类

（一）农用地概念及类别

1.农用地概念

2.农用地类别

（二）建设用地及分类

1.建设用地的概念

2.建设用地分类

3.集体建设用地的利用形式

（三）未利用地及分类

1.未利用地概念

2.未利用地分类

3.关于“四荒地”与未利用地关系

二、我国实行严格的土地管理制度

三、康养小镇用地的特殊性

四、现行特色小镇土地政策

（一）中央和部委层面特色小镇土地政策

（二）地方层面特色小镇土地政策

五、现行康养小镇土地政策

康养小镇用地现实难题及解决思路

一、康养小镇用地现实难题

二、康养小镇用地现实难题解决思路

（一）针对涉及土地性质复杂的解决思路

（二）农村集体土地的解决

1.集体经营性建设用地使用权相关文件

2.农村集体土地解决思路

康养小镇用地方案

康养小镇PPP土地法律实务

一、项目建设用地竞争与社会资本方采购合并实施

二、康养小镇PPP项目国有土地供应

三、土地出让金作价入股问题

四、征地拆迁费用问题

第八章　康养小镇未来发展

康养小镇发展前景广阔

一、我国健康产业快速发展

二、我国已经进入大众旅游时代

三、康养小镇是特色小镇的一种类型

康养小镇PPP需政策引领

一、提供财政和税收优惠政策

二、提供金融支持政策

三、政策引导财政金融助力康养小镇

四、完善专业人才引进政策

科学引导康养小镇健康发展

一、要强化政府引导

（一）坚持规划先行

（二）注重项目谋划，做好招商工作

（三）避免盲目跟风

二、坚持以市场为主导，发挥企业主体作用

三、加强康养小镇建设的考核，以创建制代替审批制

四、谨防借康养小镇之名，行房地产开发之实

附录　某康养小镇PPP项目绩效考核机制

参考文献