大国安居——我国土地与房地产市场调控政策电子书

第一章 我国土地市场概述

第一节 我国土地市场建设的历史和现状

一、土地一级市场

二、土地二级市场

第二节 当前土地市场建设中存在的问题

一、土地一级市场高度垄断扭曲价格形成机制

二、土地二级市场法律法规建设步伐迟缓

第三节 完善我国土地市场发育走向分析

一、逐步试行集体建设用地有偿使用制度,统一城乡建设用地市场

二、建立健全存量建设用地市场法律规制,盘活土地二级市场

三、加快推进土地权利的立法,健全土地市场权利保护体系

第二章 我国建设用地供需平衡研究

第一节 引 言

第二节 文献综述

一、国内研究综述

二、国外研究综述

三、本书研究思路

第三节 我国人均合理建设用地规模测算

一、模型构建

二、测算过程

三、测算结果及分析

四、数据合理性验证

第四节 建设用地供应规模测算

一、模型构建

二、测算结果及分析

第五节 我国建设用地供需总量平衡政策建议

一、实行总量控制、减量化供应的土地政策

二、严格控制增量,盘活存量建设用地

三、落实区域差别化政策,优化城市供地结构

四、控制土地开发强度,增加生态用地

第三章 我国土地和房地产市场政策环境分析

第一节 要全面推进农村集体土地确权颁证工作,开展农村土地承包经营权登记试点

一、农村集体土地所有权确权登记发证任务基本完成,集体土地产权进一步明晰

二、农村集体土地股份制改革探索积极开展,集体土地产权实现的有效途径进一步丰富

三、土地确权登记和土地整治中的权属管理更加严格规范,土地权益保障进一步加强

第二节 加强耕地保护,维护农民权益,完善农村集体土地征收补偿制度

第三节 坚持搞好房地产市场调控不动摇,遏制房价过快上涨势头

一、土地市场调控要点

二、房地产宏观调控

第四章 我国房地产用地剖析

第一节 历史回顾与总结

一、以市场配置土地资源为核心的土地使用制度改革推动了住房制度的改革

二、土地使用制度改革促进了住宅产业与房地产市场的繁荣和健康发展

三、土地政策已经成为调控房地产市场的重要手段

第二节 改革完善城镇住房用地政策的基本原则和政策目标

一、基本原则

二、指导思想和政策目标

第三节 建立我国房地产用地的具体手段

一、完善土地供应方式,积极推动住房制度改革

二、充分发挥规划计划的约束和引导作用,科学调控住房用地供应规模和结构

三、实行有保有压的土地供应政策,重点保障中小户型普通商品住房用地供应

四、严格住房用地供应标准和条件,促进节约集约用地

五、积极培育和规范土地二级市场,加强住房用地批后使用的全程监管

六、加强土地市场动态监测分析,加大市场信息披露力度

第四节 我国房地产用地未来走势分析

一、调整住房发展政策目标,构建科学合理的住房供应体系

二、科学制定城镇住房发展规划,促进住房建设和消费向适应我国国情的节能省地型住房转变

三、充分发挥金融杠杆的调节作用,实行有区别的住房消费信贷政策

四、运用财税政策引导合理投资和消费

第五章 当前房地产市场判断

第一节 我国房地产市场现状

一、城镇居民住房条件显著改善

二、城镇低收入家庭的住房困难问题接近解决

三、近年来房价地价过快上涨势头有所遏制

四、市场秩序进一步规范

第二节 当前和未来一段时期我国房地产市场面临的主要问题

一、有效甄别改善性需求与投资投机需求

二、解决好各类保障性住房和政策性住房的管理问题,实现可持续保障

三、解决好存量再利用问题,实现资源可持续利用

第六章 货币宽松政策对房地产市场的影响

第一节 我国广义货币 (M 2)发行量现状

一、我国M 2存量规模稳居世界第一

二、我国M 2增长速度大大超过G D P与通货膨胀率总和

第二节 土地资本化已成为吸收超发货币 (M 2)的主要渠道

一、我国吸纳超发货币的三个主要渠道

二、土地和房产市场已成为吸纳超发货币的主要渠道

第三节 货币宽松政策下房地产市场走势

一、适度扩大流动性集中的特别是一线城市住房用地总量供应

二、加大投机需求的税率

三、限制开竣工比例小的城市用地供应,防止土地升值带来的囤地观望利益链条

四、引导民间资本向城镇化建设投资

五、引导民间资本向新农村建设投资

第七章 我国城市房地产发育——城市综合容积率研究

第一节 研究意义

第二节 国内外研究综述

一、国外研究现状

二、国内研究现状

第三节 实证研究

一、我国城市容积率现状

二、我国分省城市新增建设用地容积率

三、几个城市容积率分析

第八章 新型城镇化背景下房地产市场分析

第一节 新型城镇化的必然性和主要特点

一、新型城镇化的必然性

二、新型城镇化的特点

第二节 新型城镇化对土地管理及调控政策的挑战

一、土地城镇化速度高于人口城镇化,土地利用效率亟待提高

二、土地投向过于集中于大城市,给大城市带来严重的土地压力

三、城市用地结构不尽合理,影响城市产业结构和功能发挥

四、国家法律政策滞后,人地转化不同步

第三节 新型城镇化背景下房地产市场的创新和选择

一、城镇建设用地供给的重心从增量土地转向存量土地

二、从实事求是出发,实施差别化供地政策

三、明确创立和提出发展权及指标管理体系,开展发展权交易,建立发展权的地区市场

四、把农民宅基地作为一个特殊的问题进行研究

五、土地与资金的配置相协调

六、试行国家开发区的建立和扩大

七、转变政府的职能、角色和利益诉求

第九章 国内外保障住房市场比较分析

第一节 相关国家住房体系现状

一、美国

二、英国

三、新加坡

四、中国香港

五、日本

六、韩国

七、德国

第二节 相关国家住房供应和保障特征

一、依靠市场和保障两大供应体系保障公民的居住权利

二、通过立法和长期规划来保障公共住房政策的实施

三、公共保障类住房建设具有资金来源稳定的特征

四、公共住房供给主体具有多元化的特征

五、健全培育市场服务体系,抑制市场投机行为

六、住房政策注重综合利用多种政策工具

第三节 我国保障房市场分析

一、我国2 0 1 1年城市居民家庭收入构成分组的偏正态分布模型构建

二、我国城市居民保障比例测算

第十章 中国房地产市场需要主动做空机制来对冲风险

第一节 我国住宅商品房市场存在过热现象

第二节 做空中国住宅商品房,防范更大房地产泡沫

第三节 建立中国住房市场做空机制的具体措施

一、运用金融手段建立中国住房市场做空机制

二、运用税收手段来调控我国房地产价格,保持价格的平稳

三、配套土地、建设和财政政策来完善我国房地产市场

第十一章 以 “五大发展理念”引领国土工作,推进供给侧结构改革

第一节 供给侧改革内涵

一、如何理解供给侧改革

二、如何处理供给侧改革和需求侧改革的关系

第二节 以 “创新发展”为推动力,着力培育供给新兴产业

一、增加新产业、新业态用地供给

二、以多种方式灵活供地

三、采取差别化用地政策支持新业态发展

第三节 以 “协调发展”为突破口,有效构建多维度发展供给体系

一、适当增加中西部地区产业用地规模

二、提高基础设施用地比例

三、增加保障房等民生工程用地

第四节 以 “绿色发展”为新领域,实现可持续的资源供给

一、建立供给侧生态、环境、资源管理机制

二、划定生态保护红线

三、杜绝新增高能耗、高污染、高排放产业用地

第五节 以 “开放发展”为新格局,提升参与经济全球化的供给能力

一、有针对性地保障土地供应,确保 “一带一路”战略实施

二、充分利用 “两个市场”来配置国土资源

第六节 以 “共享发展”为新导向,着力提升公共服务供给水平

一、探索赋予农民关于农村土地更多财产权利的制度

二、推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作

第十二章 有关国家和地区土地租赁到期后的处理办法

第一节 英 国

一、土地到期后续期办法

二、到期后续期时间

三、地租缴纳办法

第二节 中国香港

一、土地到期后续期办法和续期时间

二、到期后续期地租标准

第三节 芬 兰

一、土地到期后续期办法

二、续期时间

三、续期地租确定办法

第四节 瑞 典

第五节 国外土地到期续期总结

一、政府的规划权利与承租人的使用权

二、政府的收益权与承租人的开发权利

第十三章 其他国家和地区房地产税收情况

第一节 房地产税是地方政府税收和财政收入主要的稳定收入来源

第二节 市场经济国家房地产税以保有环节税收为主

第三节 税率的设定

第四节 税 基

第五节 不动产登记机构

第六节 房地产税收制度的实施

第十四章 相关国家和地区公示地价情况及应用

第一节 公示地价是地价管理和不动产课税的核心基础

第二节 国外和周边地区公示地价及在征税中的应用

一、公示地价种类

二、公示地价的制定办法

三、公示地价的应用

第十五章 完善我国房地产市场金融政策

第一节 我国房地产税收政策

一、房地产调节税

二、开征房地产调节税的同时,二手房交易环节实行 “三免两减”政策说明

三、修改完善土地增值税

四、适时开征不动产税

第二节 金融配套支持政策

一、加强房地产金融制度顶层设计,完善房地产金融市场良性运行的机制保障

二、加强风险管控,防范金融风险

三、完善房地产投融资制度,拓宽房地产投资渠道

四、优化金融资源配置,保障新型住房体系构建的金融需求

五、完善发展公积金制度

六、保障房上市转让和安居房转让收益优先偿贷

参考文献