成本管理与控制实战丛书--物业成本管理与控制实战宝典电子书

内容提要

前言

第一章 物业管理成本预算

第一节 物业公司成本的构成与分类

一、物业管理成本的构成

二、物业管理成本的分类

第二节 成本预算的编制

一、成本预算编制的程序和步骤

二、物业项目各项费用的预算模板

三、各管理处管理成本汇总

【实战范本1-01】 某公司物业费用成本预算表

第三节 建立预算控制体系

一、建立预算执行责任制度

二、建立监督检查制度

三、建立预算执行情况内部报告制度

四、建立预算执行情况预警机制

五、建立预算执行结果质询制度

六、建立预算执行情况分析制度

【实战范本1-02】 物业公司全面预算管理办法

【实战范本1-03】 管理处财务预算管理监控办法

第二章 人工成本降低

第一节 人力成本的构成

一、取得成本

二、人力开发成本

三、人力使用成本

四、离职成本

第二节 岗位设置与编制缩减

一、岗位设置

二、岗位编制的核定

【实战范本2-01】 某物业服务集团在管项目人员配置标准

第三节 招聘成本的降低

一、制定详细的招聘方案，加强对招聘人员的培训

二、选择科学的招聘方法

三、招聘应选择合适的招聘渠道

四、招聘信息发布要讲技巧

五、招聘评估要及时

六、实施招聘工作团队负责制

第四节 员工培训成本降低

一、员工培训成本的构成

二、进行科学合理的培训需求分析

三、针对不同群体实施菜单式培训

四、做好培训的转化工作

五、合理设计培训协议防止员工流失

六、培养内部兼职培训师

第五节 留住人才，降低员工流失成本

一、人员流失成本的表现

二、物业公司人才流失的原因

三、人才流失的防范对策

【实战范本2-02】 人力资源管理年度费用预算表

【实战范本2-03】 人力资源管理费用预算执行表

【实战范本2-04】 人力资源成本分析表

【实战范本2-05】 年度招聘计划及费用预算表

【实战范本2-06】 部门招聘成本预算表

【实战范本2-07】 招聘成本登记表

【实战范本2-08】 招聘工作成本分析表

【实战范本2-09】 培训费用预算明细表

【实战范本2-10】 各培训课程费用明细表

【实战范本2-11】 加班费明细表

【实战范本2-12】 员工离职成本核算表

【实战范本2-13】 员工异动分析表

第三章 控制物料消耗降成本

第一节 物料消耗控制的基础

一、建立严格的物料消耗控制制度

二、建立物料消耗年度计划控制机制

三、对养护管理项目严格把关

【实战范本3-01】 某物业公司物料管理规定

【实战范本3-02】 物业公司物品管理制度

第二节 物业公司物料采购管理

一、采购物资分类

二、采购流程

【实战范本3-03】 物料需求计划表

【实战范本3-04】 物资申购单

三、采购方式

四、采购协议和合同管理

【实战范本3-05】 供应商评审表

【实战范本3-06】 合格供应商一览表

【实战范本3-07】 合格物品供应商名录

【实战范本3-08】 材料或设备采购框架合同

五、采购实施与管理

第三节 物料接收与仓储管理

一、库存物料的限额标准

二、物料的验收

三、物料的入仓程序

【实战范本3-09】 入库登记表

【实战范本3-10】 物品领料单

四、仓库物料的存放管理

五、物料与工具的出库与发放

【实战范本3-11】 临时借用工具登记表

【实战范本3-12】 员工领用工具记录表

【实战范本3-13】 公用工具借用登记表

六、仓库物料的清点

【实战范本3-14】 工程部仓库物品申请表

【实战范本3-15】 库存物品盘点表

第四章 加强设备维护降成本

第一节 物业管理设备维护服务

一、设备维护服务对象的构成

二、设备维护服务形式的构成

三、设备维护服务成本的构成

第二节 设备维护服务成本控制的方法

一、控制能源成本的方法

二、控制维修成本的方法

三、控制设备维护人工成本的方法

第三节 加强设备的维护保养

一、熟悉设备的运行情况

二、建立设备管理体系

【实战范本4-01】 公共设备（设施）维护保养绩效考核办法

三、处理好应急维修与计划维修的关系

四、制订设备维护计划

【实战范本4-02】 公共设施日常维修计划方案

【实战范本4-03】 公共设施定期维护计划及实施方案

【实战范本4-04】 房屋配套设施定期维修保养计划

【实战范本4-05】 房屋配套设施日常保养计划

五、设备维护保养计划的实施

六、应急维修的管理

【实战范本4-06】 报修单

【实战范本4-07】 设备维修记录

【实战范本4-08】 设备（机具）外委维修申请表

第五章 物业服务标准化降成本

第一节 标准化与成本控制之间的关系

一、标准化直接影响时间成本减少

二、服务标准化间接影响人工成本降低

三、服务标准化对材料费用的影响

四、服务标准化对管理费用的影响

第二节 物业服务标准化要领

一、物业公司标准体系的组成

二、物业公司标准化的对象

三、实施标准化运作的关键环节

四、物业服务标准化实施策略

【实战范本5-01】 物业管理标准——安全管理

【实战范本5-02】 物业管理标准——服务类

【实战范本5-03】 物业管理标准——环境管理

【实战范本5-04】 物业管理标准——设备管理

第六章 非核心业务外包降成本

第一节 为什么要引进业务外包

一、什么是业务外包

二、专业化服务的趋势

三、物业管理业务外包的优势

第二节 业务外包控制关键

一、合理确定外包业务范围

二、充分做好外包服务准备工作

三、慎重选择承包服务商

四、完善外包管理制度

【实战范本6-01】 物业服务外包控制程序

五、把好合同的草拟与签订关

六、加强外包业务的日常管控

七、注重与承包商的双赢关系

第三节 承包商的评定与选择

一、确定评定标准

二、寻找潜在的承包商

三、对承包商进行调查

四、公正、客观地比较承包商

五、确定合格承包商

【实战范本6-02】 外包商调查报告

【实战范本6-03】 承包商初审记录

【实战范本6-04】 承包商评审报告

【实战范本6-05】 合格承包商名单

第四节 与承包商签订合同

一、外包合同的形式

二、外包合同谈判

三、外包合同的起草与审核

四、外包合同的签订

【实战范本6-06】 设施设备运作与维护外包服务合同

【实战范本6-07】 公共机电设备维修保养外包合同

【实战范本6-08】 消防设备维护保养外包合同

【实战范本6-09】 电梯日常维护保养外包合同

【实战范本6-10】 小区弱电系统维护保养外包合同

【实战范本6-11】 中央空调设施维保外包合同

【实战范本6-12】 ××小区绿化养护外包合同

【实战范本6-13】 ××大厦保洁外包合同

【实战范本6-14】 保安服务外包合同

第五节 非核心业务外包质量控制

一、确立质量目标

二、制定质量标准

三、加强双方沟通

四、开展质量检查

五、处理质量问题

【实战范本6-15】 保洁外包人员现场服务质量监控操作规范

【实战范本6-16】 绿化外包服务质量评审细则

【实战范本6-17】 电梯维保外包质量监督办法

【实战范本6-18】 外包项目服务问题改善通知书

【实战范本6-19】 外包服务质量评定和费用计算表

第七章 节能降耗降成本

第一节 物业公司节能降耗概述

一、物业公司在建筑节能降耗中的重要性

二、常见的节能降耗措施

第二节 实施节能降耗管理的措施

一、节能降耗的法律法规

二、建立健全能源管理机构

三、实行节能降耗目标管理

【实战范本7-01】 物业项目节能降耗管理规定

【实战范本7-02】 公共用水、用电统计表

四、组织节能降耗培训

五、积极参与工程的前期规划设计

六、制定并实施节能降耗计划和方案

【实战范本7-03】 物业管理处节能工作计划方案

【实战范本7-04】 物业节能降耗方案

七、加大资金投入和加强技术力量

八、推广节能技术和产品

九、采取有效的设备保养和使用措施

十、严格高效的管理制度

【实战范本7-05】 物业公共水电能耗管理办法

十一、从员工节能抓起

十二、做好宣传教育，提高业主节能意识

第三节 公共能耗的统计与分析

一、公共能耗的概念

二、公共能耗管理模型

三、公共能耗对比分析及改进