房产纠纷实用法律手册(第三版)电子书

编辑说明

1.房屋初始登记流程图[1]

2.二手房交易流程图

一 综合

中华人民共和国城市房地产管理法

中华人民共和国物权法

城市房地产开发经营管理条例

中华人民共和国民法通则

中华人民共和国合同法（节录）

城市房地产抵押管理办法

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）

中华人民共和国民事诉讼法

典型案例

1.范某诉郭某买房款未付清房屋买卖和换房无效纠纷案

2.张某诉蓟县西塔庄乡人民政府、邢各庄村委会让其错报申请条件批得用地后又没收其新建房致无房居住要求赔偿案

3.冷某诉通城县房地产开发总公司房屋买卖纠纷因无处分权和房屋属规划拆迁房被认定买卖无效案

疑难问题

1.房屋尚欠银行贷款，可否出售?

2.已设立抵押的房屋被拆迁，抵押权人的权利应如何保护?

3.共同出资买房却无证据证明的，能被确认为房屋的共同所有人吗?

4.擅自出售未经共有人同意的房产的行为有效吗?

5.设有抵押权的房屋出售后再解除抵押权，是否影响房屋出售的效力?

二 商品房买卖

商品房销售管理办法

城市房地产转让管理规定 [3]

城市商品房预售管理办法

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

最高人民法院关于共有人之一私自与外籍华人违反法律进行房产抵押买卖交易无效的复函

最高人民法院关于非产权人擅自出卖他人房屋其买卖协议应属无效的复函

建设部关于对城市房地产转让有关问题的复函

典型案例

1.吴某诉广州市某房地产开发有限公司房屋买卖案[6]

2.宜兴市某商品房开发公司诉张某商品房购销合同案[7]

3.马某诉厦门某集团有限公司商品房购销合同中对不能计入产权的露台出售纠纷案[8]

4.陈某、莫某诉广州某房产发展有限公司、香港南洋商业银行广州分行预售商品房合同纠纷案[9]

5.黄某诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案

6.戴某诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案

7.贺××诉申××、吕××夫妻一方签定房屋买卖合同案[10]

疑难问题

1.购房中的“五证”、“两书”是指什么?

2.通过房屋中介机构买房时，如何防止“一房二卖”?

3.购房者买了没有产权的房子该怎么办?

4.购房者购买预售商品房如何支付房价款?

5.商品房楼顶及墙面广告牌的收益该归谁享有?

常用文书

1.商品房买卖合同范本

2.商品房抵押贷款合同范本

三 房屋租赁

商品房屋租赁管理办法

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

最高人民法院《关于张树江与陈伯寅房屋租赁案的批复》

最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复

最高人民法院关于周慧儒等诉遵义市万里路蔬菜店房屋租赁纠纷案的复函

最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复

最高人民法院关于金相哲诉朴仪洙房屋租赁合同纠纷一案能否受理的请示的复函

典型案例

1.刘某与某村民委员会、陈某房屋买卖合同是否侵犯承租人优先购买权案

2.吕某诉某投资顾问（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷案

疑难问题

1.租赁合同未经登记，是否影响租赁合同效力?

2.出租人出租的房屋有瑕疵的，承租人如何支付租金?

3.抵押的房屋能否出租?如已出租，租赁合同是否有效?

常用文书

房屋租赁合同范本

四 经济适用住房

经济适用住房管理办法

国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见

经济适用住房价格管理办法

已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法

财政部、国土资源部、建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定

建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明

关于进一步规范经济适用住房建设和销售行为的通知

城镇经济适用住房建设管理办法

典型案例

1.张某诉王某、何某买卖经济适用房无效案

2.李某诉王某确认私下转让经济适用房号纠纷案

疑难问题

1.如何购买经济适用住房?

2.经济适用房转手出售，需要办理哪些手续?交纳哪些费用?

五 公房与房改

关于进一步搞好公有住房出售工作有关问题的通知

最高人民法院关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函

国务院办公厅关于制止违反规定突击分房和低价出售公有住房问题的紧急通知

国家教委关于印发《关于高等学校出售公有住房有关问题的意见》的通知

典型案例

1.天全县水泥厂诉刘某被开除公职后收回优惠出售的公有房屋案[1]

2.赵某购得单位出售的公房后诉陈某腾退离婚时由单位协调居住使用的房屋案

3.黑龙江省经济信息中心诉吕某、刘某腾退房屋纠纷案

4.崔甲诉崔乙办理房屋更名过户手续案[2]

疑难问题

1.以夫妻名义享受优惠而取得的公房，离婚后房屋归谁所有?

2.出售公房，承租人有优先购买权吗?

六 房屋面积与价格

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）

中华人民共和国计量法（节录）

中华人民共和国价格法

关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知

建设部关于进一步加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知

建设部关于在商业性房地产信贷过程中依托房屋登记信息系统查询家庭住房总面积情况有关问题的通知

商品住宅价格管理暂行办法

财政部 国家税务总局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知

典型案例

1.胡××与某置业有限公司房屋预售合同纠纷案[1]

疑难问题

1.如何计算商品房的销售面积?

2.共用分摊面积增加，购房者需要承担增加部分的房款吗?

3.商品房预售合同签订后，开发商还能要求增加房款吗?

七 购房补贴与契税

契税征收流程图 ❶

国务院机关事务管理局等关于印发关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见

国务院下发住房补贴专户管理操作九大程序

财政部、国家税务总局关于非产权人重新购房征免个人所得税问题的批复

中华人民共和国契税暂行条例

中华人民共和国契税暂行条例细则

国家税务总局关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复

财政部、国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知

财政部、国家税务总局关于自然人与其个人独资企业或一人有限责任公司之间土地房屋权属划转有关契税问题的通知

财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知

财政部、国家税务总局关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知

典型案例

1.曾某等商品房买主诉桑植县房地产开发公司房屋买卖契税承担案[6]

疑难问题

1.房产契税应当由谁交纳?

2.哪些房产可以免征房产税?

3.精装修房屋契税的缴纳标准是什么?

4.买二手房要缴纳哪些税费?

八 房屋登记

房屋登记办法

住房和城乡建设部关于印发《房屋登记簿管理试行办法》的通知

关于印发《房屋权属登记信息查询暂行办法》的通知

建设部关于房改售房权属登记发证若干规定的通知

城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则

国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知

最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定

建设部办公厅关于《关于房屋权属登记中如何界定不计算建筑面积的公共通道的请示》的复函

典型案例

1.王某诉刘甲、刘乙办理产权变更登记纠纷案[1]

疑难问题

1.购房后房屋产权手续该谁办?

2.购房者买了没有产权的房子该怎么办?

3.如何识别房产证的真伪?

4.办理商品房产权证需经过哪些程序?

5.购房前购房者怎样查询所购房屋的产权状况?

建设工程质量管理条例

九 房屋质量

房屋建筑工程质量保修办法

关于加强住宅工程质量管理的若干意见

建设工程质量保证金管理暂行办法

城市危险房屋管理规定

商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定

建设部关于《城市危险房屋管理规定》第十四条中危险房屋鉴定执行标准问题的函

典型案例

1.李某诉国平房地产开发经营有限公司房屋噪音超标案

疑难问题

1.房屋交付时，用户有哪些注意事项?

2.商品房交付使用后，购买人可否以质量不合格而要求退房?

3.保修期内，购房人自身使用不当造成房屋损坏的，开发商需要承担保修责任吗?

4.公房买卖中存在质量问题如何处理?

5.房屋转让住宅专项维修资金如何处理?

十 房地产中介服务

房地产经纪管理办法

房地产估价机构管理办法

国家计委 国家国有资产管理局关于明确国有资产评估中房地产评估收费问题的通知

建设部办公厅关于对房地产价格评估机构资格等级标准有关问题请示的复函

典型案例

1.房产中介吃差价被判双倍返还案

2.房产中介公司诉秦某不付中介费案

疑难问题

1.中介方已向卖方收取了中介费，居间成功买方是否应付佣金?

2.如何理解和认定“促成交易”?居间人对促成买卖双方之间的交易成功应承担什么样的责任?

3.中介居间不成功，委托人能否要求其赔偿?

4.房屋中介公司接受委托出售房屋，委托人中途毁约，中介公司是否应承担责任?

5.价格评估机构故意隐瞒房屋真实价值造成出卖人财产损失的，应如何承担责任?

6.居间人促成双方签订买卖合同后，双方未能实际履行买卖合同，居间人可否向违约方主张违约赔偿?

十一 房屋征收

国有土地上房屋征收与补偿条例

国有土地上房屋征收评估办法

中华人民共和国政府信息公开条例

中华人民共和国行政复议法

中华人民共和国行政诉讼法

典型案例

重庆市涪陵区国土资源局与徐某房屋征收行政补偿安置合同纠纷上诉案

实用附录

附1 房地产买卖速查表

附2 房屋租赁抵押速查表