物业费收取与提高实操指导手册电子书

第一章 物业费必知的基本问题

第一节 物业费如何定义？

一、狭义的物业费

二、广义的物业费

第二节 易与物业费混淆的款项有哪些？

一、住宅专项维修资金

二、停车费

三、大修费/中修费

第三节 物业费有哪些价格形式？

一、3种价格形式的概念

二、不同价格形式的适用范围

三、物业费的价格形式

第四节 物业费在哪些情形下实行政府指导价？

一、北京市

二、山西省

三、浙江省

第五节 物业费的收费标准是什么？

第六节 物业费有哪些收费方式？

一、包干制和酬金制

二、包干制和酬金制的优劣对比

（一）对物业服务企业而言，包干制更具有自主性

（二）效率性方面，包干制更高效

（三）透明性方面，酬金制更透明

（四）对于利润率低的物业项目，酬金制更利于物业服务企业

（五）对于物业费调价机制不健全的物业项目，酬金制更利于物业服务企业

（六）服务供需双方互信度方面，酬金制更高

第七节 物业服务收费是否应明码标价？

一、明码标价的内容

二、明码标价有形式要求

三、有偿服务项目应向业主明示

第八节 物业服务收支是否应当公示？

一、业主知情权

二、物业服务收支公示的范围和程度

三、物业服务收支公示实例

第九节 物业费由几部分构成？

一、物业费构成公式

二、物业服务成本或者物业服务支出构成

第十节 常见的物业服务费定价方法有哪几种？

一、成本导向定价法

二、价值导向定价法

三、竞争导向定价法

四、多重报价法

第十一节 公共收益的获取和管理中有哪些要点？

一、物业共用部位、共用设施设备的界定

二、公共收益的界定

三、公共收益的归属及分配

四、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的法律风险

（一）行政法律风险

（二）民事法律风险

五、公共收益获取及管理的策略与技巧

（一）取得授权后再从事经营活动

（二）签订合同讲究技巧

（三）加强财务管理，注意保存原始单据

六、处理公共收益纠纷必知

（一）业主一方的诉讼主体资格问题

（二）收益分配问题

（三）诉讼时效问题

第十二节 涉及物业公共收益问题的法律依据有哪些？

一、《物权法》

二、《物业管理条例》

三、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

四、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）

五、其他规范性文件

第二章 物业费测算评估全流程

第一节 物业费测算评估的原则

一、委托人确定评估项目物业服务标准原则

二、合法原则

三、评估时点原则

第二节 测算评估的常用方法

一、市场比较法

二、运营成本法

第三节 评估程序

第四节 评估报告的主要内容

第五节 物业费测算评估职业道德

第六节 物业费测算评估工具

一、目标项目需提供的资料清单

二、物业区域划分申请表

三、人工成本测算表（示例）

四、保洁用品耗材测算表（示例）

五、物业服务成本支出表

六、物业服务成本核定表

第三章 物业费收取流程、表单与技巧

第一节 物业相关收费流程图

第二节 物业费催缴欠费流程图

第三节 物业费收缴情况明细表

第四节 物业费欠费情况月统计汇总表

第五节 停车费收缴情况明细表

第六节 催缴欠费通知单

第七节 催缴物业费的技巧

一、开展案例分析会

二、加强物业服务企业管理措施

三、对收费人员进行培训

四、把握好时间

五、顺便提醒法

六、个别问题及时解决

七、借助外力多方协调

八、合理选择催缴方式

九、电话催缴注意事项

十、书面催缴有必要

十一、适当向业主诉苦

十二、“死缠烂打”

十三、找到“痛点”

十四、将欲取之，必先予之

十五、“杀一儆百”

十六、“红白脸”追缴法

十七、第三方协助追缴

十八、寻找内因

十九、锁定核心问题

二十、运用声音类策略

二十一、保持正确心态

二十二、和谐一家亲

第四章 物业费缴纳纠纷实战案例

第一节 业主能否以其并非前期物业服务合同当事人为由拒缴物业费？

第二节 业主能否以开发商承诺免收物业费为由拒缴物业费？

第三节 业主能否以物业服务合同约定的合同期限已届满为由拒缴物业费？

第四节 业主能否以物业公司未尽到安全保障义务为由拒缴物业费？

第五节 业主能否以未拿到房产证为由拒缴物业费？

第六节 业主能否以因房屋质量问题未实际交付为由拒缴物业费？

第七节 业主能否以物业公司违反维修义务为由拒缴物业费？

第八节 业主能否以物业公司提供的物业服务存在瑕疵为由拒缴物业费？

第九节 业主能否以物业公司未妥善协调邻里关系为由拒缴物业费？

第十节 业主能否以物业公司未能阻止私搭乱建为由拒缴物业费？

第十一节 业主能否以应由物业实际使用人缴纳为由拒缴物业费？

第十二节 业主应从何时开始缴纳物业费？

第十三节 前期物业服务合同未约定业主的缴费义务，房屋交付后物业费由谁支付？

第十四节 临街商铺是否需要缴纳物业管理费？

第十五节 业主能否以金额过高为由而拒缴物业费滞纳金？

第十六节 业主认为物业服务合同系格式合同，能得到法院支持吗？

第十七节 业主不缴纳物业费，物业公司有权停水、停电吗？

第十八节 业主不缴纳物业费，物业公司有权拒绝为业主办理装修手续吗？

第十九节 业主预缴多年物业费，能否依《消费者权益保护法》主张“退一赔三”？

第二十节 物业公司催缴物业费，最迟不能超过多长时间？

第二十一节 房屋买卖后，后手业主承担前手业主的物业费吗？

第二十二节 存在事实物业服务，物业公司就有权收取物业费吗？

第二十三节 书面催缴是物业公司起诉业主追缴物业费的前置程序吗？

第五章 物业费调价实操全流程

第一节 建立物业费调价机制的意义

第二节 物业费调价的法律依据

一、《物权法》

二、《物业管理条例》

三、《国家发展和改革委员会关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）

四、部分地方政府部门关于物业费调价的法律依据

（一）北京市

（二）扬州市

关于明确物业服务价格管理相关问题的通知

关于公布市区物业服务费调价公示方案的通知

关于小区物业服务费调价方案征求意见的公告

第三节 物业费调价方法与流程安排

一、淘宝商城提价风波的启示

二、物业费调价流程安排

第四节 成功提高物业费的策略与技巧

一、合法第一

二、方案务求细致可操作

三、争取政府相关部门的支持

四、需要有足够的群众基础

五、注意把握好调价时机

六、掌握好调价的尺度

七、有效的宣传劝说

八、不可忽视程序正义

第六章 物业费调价典型案例分析

第一节 物业公司可否与开发商签订新的前期物业服务合同来约定新的收费标准？

第二节 在业主委员会全体成员一致同意的情况下，可以提高物业费吗？

第三节 业主委员会组成不符合议事规则，是否影响业主大会上调物业费决议的效力？

第四节 物业公司可以通过工作联系函提高物业费吗？

第五节 新签物业服务合同对于物业费调价有何作用？

第六节 未成立业主委员会的小区如何上调物业费？

第七章 公共收益相关案例精解

第一节 业主委员会有义务保障单个业主对公共收益的知情权吗？

第二节 业主委员会有权作为原告直接起诉以追讨公共收益吗？

第三节 未经业主大会授权的业主委员会能否直接起诉追讨公共收益？

第四节 多久以前的公共收益都可以追索吗？

第五节 追索公共收益不受诉讼时效限制吗？

第六节 对于公共收益，业主委员会要多少就应返还多少吗？

第八章 物业费及公共收益问题的法律应对实用策略

第一节 律师函

一、何为律师函？

二、律师函在解决物业费及公共收益问题中的作用

三、为什么一定要发律师函？

催缴物业费欠费律师函样本

第二节 支付令

一、何为支付令？

二、为什么选择支付令？

三、向法院申请支付令的条件

四、应向哪个法院提出支付令申请？

五、法院如何审查和受理支付令申请？

六、支付令的效力

支付令申请书范本

第三节 作为原告打官司

一、什么是民事诉讼？

二、打官司的第一步：起诉

三、起诉应满足什么条件？

四、起诉需要写诉状

五、到哪个法院打官司？

六、能不能约定由哪个法院管辖？

七、打官司要交哪些费用？

八、起诉后可以反悔吗？

民事起诉状模板

第四节 作为被告打官司

一、看法院有没有管辖权

二、按时答辩

三、确定是否提出反诉

（一）反诉应当符合法定条件

（二）反诉的程序要件

（三）提出反诉的实质条件

四、积极收集提供证据，按时参加诉讼

五、及时上诉

六、自觉履行生效裁判文书

民事答辩状模板

第五节 证据与举证责任

一、民事诉讼中，证据种类有哪些？

（一）当事人的陈述

（二）书证

（三）物证

（四）试听资料

（五）电子数据

（六）证人证言

（七）鉴定意见

（八）勘验笔录

二、当事人如何分配举证责任？

三、收集证据应注意什么问题？

第六节 庭审

（一）预备阶段

（二）法庭调查阶段

（三）法庭辩论阶段

（四）评议宣判阶段

第七节 打民事官司的法律风险

附录

附录1：物业管理条例

物业管理条例

附录2：物业服务收费管理办法

物业服务收费管理办法

附录3：住宅专项维修资金管理办法

住宅专项维修资金管理办法

附录4：物业服务收费明码标价规定

物业服务收费明码标价规定

附录5：最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

附录6：北京市物业服务费用评估规范（试行）

北京市物业服务费用评估规范（试行）

附录7：物业服务项目收支公示示范文本

物业服务项目收支情况报告

一、项目基本情况

二、物业服务项目收支总体情况说明

三、物业服务项目收支情况表

四、物业服务项目服务事项说明

附表1 物业服务收支情况明细表（酬金制）

附表2 物业服务收支情况明细表（包干制）

附表3 物业共用部分经营收支情况表

附录8：“物业Legal”知识服务系统

“物业Legal”知识服务系统