法院审理房地产案件观点集成(第二版)电子书

初版序言

修订说明

第一章 房地产开发的规划许可

综述：房地产开发中的规划许可纠纷案件的司法处理原则

一、我国法律对房地产开发涉及规划及许可的强制性规定

二、最高人民法院对房地产案件涉及规划问题的司法解释

三、规划许可——房地产开发中国家意志的集中体现[1]

1.1 法院如何判定违法行政行为中的利益损害程度

1.2 法院如何认定规划主管部门限期拆除行政处罚决定的效力

1.3 行政处罚明显不当，法院有权直接变更行政处罚内容

1.4 法院如何认定农村建房中取得建设工程规划许可证的条件及程序

1.5 法院认定规划许可行为违法的主要依据[17]

第二章 房地产开发土地使用权的取得

综述：土地使用权取得常见法律问题分析

一、土地使用权取得方式

二、土地使用权出让常见法律问题

三、国有土地使用权转让常见法律问题

四、土地市场现状下的法律服务探析

2.1 法院如何认定出让未履行审批程序的土地使用权的法律责任

2.2 生效条件不可能成就，法院如何确认国有土地使用权出让合同效力

2.3 国有土地使用权出让合同部分无效，法院如何认定其他部分的效力

2.4 确认国有土地使用权转让合同无效，是否应受诉讼时效的限制

2.5 转让方未取得出让土地使用权证时签订的土地使用权转让合同，法院如何认定合同效力

2.6 法院如何认定土地使用权转让合同履行过程中是否根本违约

第三章 房地产合作开发

综述：合作开发房地产纠纷常见法律问题及司法处理原则

一、关于合作开发房地产合同的性质认定

二、关于合作开发房地产合同效力的认定

三、关于合作开发房地产合同的违约责任

四、关于合作开发房地产合同的解除

五、关于合作开发房地产的新增利益分配问题

六、当前合作开发房地产司法处理中存在的问题

3.1 法院如何认定土地使用权转让合同纠纷案中单方解除权行使的条件

3.2 法院如何确定合作开发“一地数转”情形下土地使用权的归属

3.3 法院如何确定合作开发房地产纠纷中当事人违约时应承担的责任

3.4 法院如何认定以划拨土地使用权作为投资合作开发房地产合同的效力及法律后果

3.5 法院如何认定合作开发项目新增利益分配比例

3.6 法院如何认定合作开发房地产合同的性质及效力

3.7 法院如何认定合作开发法律关系的当事人范围及其责任

3.8 房地产合作开发一方因行政规章调整未能继续履行合同，法院如何认定违约责任？[24]

第四章 房地产开发中的项目转让

综述：通过股权转让实现房地产项目转让的常见纠纷及相关司法观点

一、以项目公司股份转让为表现形式的项目转让的一般流程

二、关于股权转让协议的效力问题

三、关于股权转让合同履行过程中的纠纷

四、股权转让合同被确认无效或者撤销的法律后果

4.1 以取得土地使用权作为项目转让付款条件的，法院如何认定土地使用权的取得时间[15]

4.2 法院如何认定未经审批机关批准的中外合作企业权利义务转让合同的效力[16]

4.3 因用地条件变化而追加项目（股权）转让款约定的效力如何认定

4.4 出让方隐瞒目标公司真实情况，法院如何认定股权转让合同效力

第五章 商品房销售

综述：商品房买卖纠纷中的司法共识与观点分歧

一、不适用《商品房买卖司法解释》的房屋买卖纠纷类型

二、未取得预售许可证签订的商品房买卖合同并非必然无效

三、关于认购协议的性质与效力

四、关于广告、宣传资料与格式条款

五、关于商品房交付、质量瑕疵及办证纠纷

六、关于退房纠纷

七、关于房产新政的法律定性

5.1 未取得商品房预售许可证，法院如何认定认购书的性质、效力及法律责任[39]

5.2 法院如何对宏观调控政策进行法律定性并适用法律调处纠纷

5.3 贷款未获批准，法院如何认定合同解除的理由与责任承担

5.4 房屋存在质量问题的，法院如何认定开发商应承担的责任

5.5 法院如何认定行政会议纪要对于二手房买卖合同效力的影响

第六章 房屋权属登记

综述：房地产登记诉讼的司法共识与观点分歧

一、关于房地产登记与转让合同效力问题

二、关于房地产登记行政诉讼的原告主体资格

三、关于房地产登记机构的审查义务

四、关于房地产违法登记行为的撤销

五、关于房地产登记错误的赔偿

六、关于房地产登记民事诉讼和行政诉讼的交叉

6.1 房屋登记簿发生非权利事项错误时，法院如何确认利害关系人申请变更登记的权利

6.2 法院如何认定转让未经登记的房屋的合同的效力

6.3 法院如何处理因登记原因行为瑕疵导致不动产登记错误的民行交叉诉讼

6.4 法院如何认定违法的房屋初始登记被撤销后登记机构的行政赔偿责任

6.5 民事调解书将房屋抵债的，法院如何认定第三方请求对房屋的强制执行

第七章 商品房租赁

综述：商品房租赁合同纠纷常见法律问题及司法处理原则

一、《房屋租赁司法解释》的适用范围问题

二、房屋租赁合同的效力问题

三、房屋租赁合同无效的处理的相关问题

四、房屋租赁合同的解除条件及其处理的相关问题

五、房屋租赁合同中承租人优先购买权问题

7.1 法院如何认定出租的房屋是否具备交付使用条件

7.2 法院如何认定出租房屋未取得权属证书之租赁合同的效力

7.3 法院如何认定约定租赁面积与房屋实际建筑面积严重不符是否构成重大误解

7.4 法院是否认定出租人企业改制属于房屋租赁合同解除的法定条件

7.5 法院如何确定承租人优先购买权受到侵害的损害赔偿数额

7.6 法院如何认定因第三人原因导致合同违约时的各方法律责任

第八章 房地产金融

综述：房地产金融之司法实务综述

一、传统房地产金融纠纷案件的司法实践常见问题

二、房地产信托融资模式

三、其他房地产融资方式概述

8.1 法院如何认定“名为担保，实为借款”合同的效力

8.2 法院如何认定“假按揭”住房抵押贷款合同的效力及责任承担

8.3 法院如何认定以存单形式违法进行房地产借贷的责任承担

8.4 法院如何认定预售商品房按揭贷款中开发商承担阶段性担保责任的解除期限[5]

8.5 法院如何认定房地产企业借款合同中罚息、复利约定的效力

第九章 有关房地产开发的其他案件

综述：房地产开发其他法律问题的司法处理原则

一、房地产开发委托代建合同纠纷应参照委托合同的—般原则处理

二、房地产抵押无效仍应按“房地合一”原则处理过错责任

三、关于房地产开发企业作为保证人的保证责任承担问题

四、股权转让合同未约定行政规费的承担，法院应结合案件具体情况根据公平原则作出妥当处理。

五、拆迁安置补偿协议已明确为行政协议，相关争议也作为行政纠纷来处理

9.1 法院如何认定委托代建合同双方的违约责任

9.2 法院如何确定设定土地抵押权时未经抵押登记的地上建筑物的抵押效力

9.3 法院如何确认房地产开发企业作为一般保证人时的先诉抗辩权

9.4 股权转让合同未明确约定，法院如何认定“行政规费”的承担主体

9.5 国有土地上房屋征收补偿过程中，如何对房屋使用性质进行认定

9.6 政府征收过程中评估程序不合法，法院如何处理？