中国房地产代建行业发展蓝皮书(第3版)电子书

《中国房地产代建行业发展蓝皮书》（第3版）编委会名单

刘洪玉序

陈小洪序

前言

第一章 中国房地产市场专业化发展历程

第一节 “98房改”开启市场化、规模化之路

一、“98房改”从制度上确立房地产市场化之路

二、市场运行环境明显改善

三、房改三年后房价指数迎来首轮上涨

四、房企数量快速增长，优秀企业崭露头角

第二节 房地产高速增长，品牌房企初现

一、经济高增长和城镇化带动，行业发展迎来“黄金十年”

二、多数城市价格指数普涨

三、房价过快上涨、投资过热引发行政干预

四、资本化力量推动房企迅速扩展经营规模

第三节 货币宽松期，土地增值向开发增值转变

一、货币宽松释放巨量资金，市场规模继续扩张

二、投机需求旺盛，房价指数上涨难抑

三、供需两旺，政策调控加速市场调整

四、千亿房企诞生，重塑企业竞争格局

第四节 白银时代专业化诉求提升，房企纷纷谋求多元转型

一、供求关系改变，去库存成为行业大背景

二、调控放松再收紧，城市分化凸显

三、一二线城市价格指数率先企稳回升，涨势扩散

四、土地市场热度升温，“地王”城市阵营不断壮大

五、行业整合加剧，促进企业转型升级

第五节 提出“房住不炒”定位，行业进入高质量阶段

一、行业增速放缓，结构性机会显现

二、坚持“房住不炒”，建立住房长效机制

三、价格涨幅整体回落，市场逐步回归理性

四、土地市场热度回落，稳地价效果显著

五、战略转向高质量发展，向内部运营要红利

第六节 探索新发展模式，代建成为重要发力点

一、行业进入深度调整期，市场呈现下行态势

二、企业经营风险不断暴露，行业竞争格局深刻改变

三、政策鼓励探索新发展模式，代表企业普遍采取轻重并举战略

四、经营业务营收利润稳步提升，代表房企探索新发展模式初显成效

五、代建成为房企探索新发展模式重要发力点，行业竞争日趋激烈

第二章 中国房地产代建起源与演变

第一节 房地产代建的起源

一、中国房地产代建的起源及发展

二、中国房地产代建的发展模式

三、代建概念的界定

四、房地产代建概念的界定

五、房地产代建的研究意义

1.规范行业认知，系统梳理行业特征

2.探讨行业发展趋势，树立行业信心

3.剖析企业标杆，共享多元代建思路

第二节 代建制度正式推出，政府代建成为主流

一、政府代建模式含义

二、政府代建模式背景及发展

1.政府代建背景

2.政府代建背景

3.政府代建的发展

三、政府代建的基本模式

1.政府直属事业单位代建模式

2.社会化代建模式

3.政府授权委托代建模式

四、政府代建模式的特征

1.代建项目具有公益性和非营利性

2.提升政府投资项目的市场化水平和管理能力

3.代建企业以央国企和地方龙头房企为主

4.地方模式各自为政，难以形成全国统一的代建模式

五、政府代建未来发展趋势

1.城市更新

2.未来社区

第三节 中小房企寻求产品增值，商业代建蓬勃发展

一、商业代建含义

1.纯商业代建

2.参股式商业代建

二、商业代建模式产生背景

1.资金来源加剧传统开发模式风险

2.政府调控下房企风险加剧

3.中小企业开发难度提升，部分国企寻求开发经验

三、商业代建模式的兴起

1.纯商业代建

2.参股式商业代建

四、商业代建模式的特征

1.合作双方有机融合，前期委托方的选择、沟通尤为重要

2.代建方强化研发、服务，通过“微笑曲线”两端创造高收益

3.委托方主体多样，市场风险相对较高

五、商业代建未来发展趋势

第四节 资本代建形式多样，企业不断持续探索

一、资本代建模式

二、资本代建模式演变的背景

三、资本代建特征

1.资本代建对项目的收益有更高要求，更易与代建企业形成战略合作

2.开发企业对代建项目选择的自主权相对较高

3.纾困类代建存在机遇也存在较大风险

四、资本代建未来发展趋势

第三章 中国房地产代建发展运行和竞争格局分析

第一节 代建规模高企，市场集中度较高

一、代建新签约规模爆发式增长，近五年增速均值达20%

二、市场集中度依然较高，前五企业市场份额达54.2%

三、销售额差异较大，未来将更加受到重视

四、企业营收差异较大，净利润率远高于房地产开发与物业

五、头部企业稳定发展，中坚力量崛起

第二节 代建企业构建特色竞争力

第三节 专业力分析

一、产品标准化能力

1.代建企业均已建立标准化产品，并持续迭代升级

2.代建行业日趋规范，标准体系应运而生

二、成本管控能力

1.“控总”，即为控制项目总目标

2.管分：分权管控，职责清晰

3.严收尾：代售、服务及考核

三、营销能力

1.产品定位：改善型成主流，高端市场需求较强

2.营销模式创新

第四节 品牌力分析

第五节 服务力分析

一、团队建设

二、沟通效率

三、B端和C端客户的沟通机制

1.绿城管理：“M登山模型”

2.中原建业：中原建业代建C平台

第六节 资源力分析

一、板块联动能力

二、融资能力

三、上下游供应商的资源整合能力

第七节 创新力分析

一、合作机制创新

二、差异化竞争力

第四章 中国房地产典型代建企业及项目案例

第一节 典型企业及项目案例分析

一、我国房地产代建行业典型企业及项目案例筛选原则

1.我国房地产代建行业的典型企业筛选原则

2.典型项目筛选原则

二、典型企业及项目名录

第二节 绿城管理：中国房地产轻资产开发模式的先行者与引领者

一、绿城管理代建发展概况

二、经营业绩优异，“3+3业务模式”打造可持续发展的生态圈

1.政府代建夯实底仓基石，模式升级出新

2.商业代建是收入主体，国企（含城投）委托机会成为业务增长的驱动力

3.资方代建共创共赢，纾困业务是新机会点

4.三大配套服务，打造全价值链的代建生态

三、“M登山模型”，引领行业进入“标准化时代”

1.连续三年发布C端客户研究白皮书，让产品更贴近客户需求

2.从产品到营销持续优化，多维发力驱动经营兑现

3.持续打磨和优化营销体系，提升品牌韧性

四、未来：平台赋能，努力成为中国最大的房地产开发服务商

五、优秀代建项目

六、王俊峰—代建行业的领航者

第三节 中原建业：五大核心优势驱动轻资产创新发展

一、发展历程

二、经营状况

1.业务布局

2.业务模式

3.经营规模

三、创新发展

1.代建C平台

2.合作优势

四、优秀代建项目

第四节 蓝城集团：营造精品住宅，引领美好生活

一、发展概况

二、发展历程

三、核心优势

1.品牌力：二十余年品牌美誉

2.产品力：多维度产品体系

3.管控力：精细化标准化管控

4.服务力：全过程专业代建服务

5.生活力：全资源链接品质生活

四、运营模式

1.政府代建

2.商业代建

五、未来：事业合伙与创造价值

六、优秀代建项目

第五节 金地管理：产品力、经营力和服务力协同创造价值

一、发展历程

二、业务模式及规模布局

三、代建服务特色

四、优秀代建项目

第六节 龙湖龙智造：以龙湖智慧智造未来城市

一、发展历程

二、经营状况

三、创新发展

1.“一个龙湖”生态优势

2.“五业务飞轮”战略协同

3.数字科技基座，智造未来城市

四、优秀代建项目

第七节 中天美好·光影管理：“1+N”服务体系赢双业主信赖

一、发展历程

二、业务模式

1.政府代建守初心，高标准成就高品质

2.精研城市更新之路，助力乡村振兴新发展

3.多元业态拓展，赋能代建业务新跨越

4.全面推进咨询板块业务，拓展业务版图

三、服务体系

1.服务体系：深化“1+N”服务体系，八大优势赢得双业主信赖

2.“π型人才”强团队，执行端的品质保障

四、未来展望

五、优秀代建项目

第八节 腾云筑科：科技服务力引领代建新模式

一、发展历程

二、经营状况

1.业务模式

2.城市布局

三、创新发展

四、优秀代建项目

第九节 凤凰智拓：全产业链赋能一站式服务

一、发展历程

二、经营状况

1.业务模式

2.业务布局

3.经营规模

三、竞争优势

1.全域服务能力：纵横南北，覆盖全国

2.价值创造能力：卅载积淀，匠铸精品

3.全产业链优势：一站服务、高协协同

四、优秀代建项目

第十节 璀璨管理：只做精品的非典型代建之路

一、发展历程

1.创立背景

2.各发展阶段及重要节点

二、经营状况

1.业务模式

2.城市布局

3.经营状况

三、创新发展

1.特色共建

2.服务优势

四、优秀代建项目

第五章 海外房企转型及代建模式研究

第一节 海外房企转型研究

一、典型海外房企发展路径分析

1.美国房企—霍顿公司

2.日本房企—住友不动产

3.新加坡房企—凯德集团

二、典型海外房企发展路径总结

1.美国房企：专注住宅开发

2.日本房企：轻重并举

3.新加坡房企：资产管理拓展业务版图

第二节 美国房地产代建模式

一、美国政府投资项目管理模式

1.管理模式

2.美国政府投资项目管理的特点

二、美国房地产商业代建模式

1.铁狮门的商业代建模式

2.汉斯地产的商业代建模式

第三节 英国房地产代建模式

一、基于政府采购的代建模式

二、英国政府代理建设模式

第四节 德国房地产代建模式

一、基于政府采购的代建模式

二、德国Project Controlling模式

三、德国私人代理建设模式案例

第五节 新加坡房地产代建模式

一、基于政府采购的代建模式

二、凯德置地代表的资本代建模式

第六节 日本代建模式

一、日本政府投资项目管理模式

1.定义

2.日本政府投资项目的管理特点

二、日本商业投资项目管理模式

第七节 香港地区房地产代建模式

一、香港政府投资项目管理模式

1.政府采购原则

2.政府采购方式

3.政府采购管理

二、香港地区商业投资项目管理模式

第六章 房地产代建发展趋势及风险

第一节 代建市场规模及趋势分析

一、代建市场规模预判

二、代建细分市场潜力

1.商业代建

2.政府代建

3.资本代建

三、代建市场未来发展趋势

1.战略化：实施“轻重并举”业务战略，代建是战略支撑

2.品牌化：提升品牌影响力，带动业务发展

3.专业化：提升专业能力，加强业务标准化和数字化

4.特色化：发挥特色能力优势，以特色代建进行突围

第二节 房地产代建的问题与痛点

第三节 房地产代建行业风险与防范

一、外部风险

1.政策及制度风险

2.房地产市场风险

二、内部风险

1.代建参与主体风险

2.委托—代理风险

三、风险防范策略

1.健全相关法律体系，强化政府集中管理

2.进行融资风险评估，有效降低资金风险

3.严格开展合同条款审核工作，明确合同条款权责利相关约定

4.提升代建企业水平，提高风险防范能力

参考文献